Mutuo ipotecario: cos’è, accollo, estinzione anticipata, come ottenerlo

Cos’è il mutuo ipotecario? Come si ottiene, cos’è l’accollo, si può fare l’estinzione anticipata e che differenza c’è con il mutuo fondiario?
Il Mutuo ipotecario quando la garanzia è rappresentata dall’ipoteca su un immobile

Ogni famiglia italiana si prefigge tra gli obiettivi l’acquisto dell’abitazione dove vuole andare a vivere.
Trattandosi di un investimento economico non indifferente nella maggioranza dei casi si richiede un mutuo.
Il mutuo ipotecario è un prestito in cui la garanzia è l’ipoteca su un immobile.
La durata di questo tipo di contratto supera i 5 anni.
Deve essere stipulato davanti a un notaio, che svolge il ruolo di garante.
Il mutuo ipotecario è la soluzione più proposta dal momento che in caso di insolvenza da parte del mutuatario, la parte creditrice può avvalersi del “diritto di rivalsa” sul bene ipotecato.

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Mutuo ipotecario: il mutuo sulla casa

E’ consigliabile fare più preventivi di mutuo casa per stabilire qual’è il più conveniente. Bisogna valutare attentamente tutte le clausole proposte in quanto il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si fondono in un testo molto articolato e che richiede la consulenza di soggetti di fiducia che operano nel settore.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma insieme agli interessi.

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L’ammortamento del mutuo “alla francese”

L’ammortamento detto “alla francese” consente di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima. La banca, in un mutuo, eroga la somma a determinate condizioni: vuole che la rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo; la somma che viene finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare. Il mutuo ipotecario è stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.

Tasso fisso o tasso variabile

Il mutuo a tasso fisso prevede un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile. La Banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. Il rischio solitamente viene compensato con 2 punti percentuali in più sul tasso corrente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è meglio un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile. Una persona che non “teme” la variabilità del tasso, sceglierà un mutuo a tasso variabile.

L’erogazione del mutuo

La Banca può erogare la somma al momento del rogito o dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice. Nel secondo si potrebbero avere degli impedimenti laddove le parti non abbiano pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solo al momento dell’erogazione del mutuo cioè 15/20 giorni dopo la stipula. La legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti. Le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile. I soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla Banca e dal notaio nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata dalla Banca sul conto corrente indicato dal venditore. Quando la somma viene erogata va fatta una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte subito ed è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la Banca considera il finanziamento fatto al cliente come uno scoperto di conto corrente e lo denomina pre-finanziamento. Il cliente deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la Banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

Assicurazione sui rischi legati al finanziamento

Solo in 8 casi su mille ci sono inadempienti al mutuo. Quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, 4 a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto. Esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i 30 e i 40 anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. Sottoscrivendo tale polizza si evita che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi dovrebbero prendere conoscenza dei diritti e dei doveri dei comproprietari. I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

La detrazione di spese ed interessi

Gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese. Lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

L’accollo del mutuo

Ci si può accollare il mutuo cioè vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo. Se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario. La Banca deve essere informata dell’accollo comunicando i dati dell’acquirente che effettua l’accollo, affinché risulti “gradito” alla Banca, in caso contrario la stessa potrà rifiutare l’accollo.

La cancellazione dell’ipoteca

Nel diritto italiano, l’ipoteca si estingue da sola dopo 20 anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. La cancellazione dell’ipoteca è a carico della Banca.

Le spese accessorie dei finanziamenti

Le spese accessorie, nei finanziamenti, sono consistenti. Bisogna informarsi su quali sono le spese che la Banca richiede per gestire il mutuo. Ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate. Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
Fonte: Mutuo e garanzie. (Università di Parma, Facoltà di Economia).

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