Cos’รจ il mutuo ipotecario?
Come si ottiene, cos’รจ l’accollo, si puรฒ fare l’estinzione anticipata e che differenza c’รจ con il mutuo fondiario?
Il Mutuo ipotecario quando la garanzia รจ rappresentata dall’ipoteca su un immobile. Ogni famiglia italiana si prefigge tra gli obiettiviย l’acquisto dell’abitazioneย dove vuole andare a vivere.
Trattandosi di un investimento economico non indifferente nella maggioranza dei casi si richiede un mutuo.
Tante famiglie nel mondo hanno una casa di proprietร , grazie alla forma di prestito chiamata mutuo ipotecario, la dimostrazione stessa dell’efficacia e dell’importanza degli Istituti bancari che tanti denigrano piรน per moda che per vera conoscenza.
L’ipoteca sulla casa รจ una garanzia sul mutuo
Ilย mutuo ipotecarioย รจ un tipologia in cui laย garanziaย รจย l’ipotecaย su unย immobile.
La durata di questo tipo di contratto supera iย 5 anni.
Deve essere stipulato davanti a unย notaio, che svolge il ruolo diย garante.
Il mutuo ipotecario รจ la soluzione piรน proposta dal momento che in caso diย insolvenzaย da parte delย mutuatario, laย parte creditriceย puรฒ avvalersi del โdiritto di rivalsaโ sul bene ipotecato.
Mutuo ipotecario: il mutuo sulla casa
E’ consigliabile fare piรนย preventivi di mutuo casaย per stabilire qual’รจ il piรน conveniente. Bisogna valutare attentamente tutteย le clausole proposteย in quanto il mutuo รจ un contratto complesso nel quale il linguaggio dellaย tecnica bancariaย e quello delย dirittoย si fondono in un testo molto articolato e che richiede la consulenza di soggetti di fiducia che operano nel settore.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro allโaltra allo scopo di vedersi restituire questa somma insieme agli interessi.
Ultimamente c’รจ la possibilitร di comprare una casa all’asta utilizzando lo strumento del mutuo ipotecario.
Lโammortamento del mutuo โalla franceseโ
L’ammortamentoย detto โalla franceseโ consente di chiedere a prestito una somma piรน alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse piรน alta dellโultima.
La banca, in un mutuo, eroga la somma a determinate condizioni: vuole cheย la rataย non sia superiore ad una certa percentuale delย reddito effettivo; la somma che viene finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare. Il mutuo ipotecario รจ stipulato aย tasso fissoย o aย tasso variabile.
Tasso fisso o tasso variabile
Il mutuo aย tasso fissoย prevede un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile. Laย Bancaย si assume un rischio maggiore, data la difficoltร di calcolare quale sarร il tasso in vigore a lunga distanza di tempo.
Il rischio solitamente viene compensato con 2 punti percentuali in piรน sulย tasso corrente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacitร economiche e teme che la rata possa aumentare, รจ meglio un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile. Una persona che non โtemeโ la variabilitร del tasso, sceglierร un mutuo a tasso variabile.
Lโerogazione del mutuo
La Banca puรฒ erogare la somma al momento delย rogitoย o dopo che il notaio avrร fornito la documentazione relativa allโiscrizione dellโipoteca. Nel primo sono giร disponibili gliย assegni circolariย per pagare la parte venditrice.
La stipula
Nel secondo si potrebbero avere degli impedimenti laddove le parti non abbiano pattuito che lโerogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrร solo al momento dellโerogazione del mutuo cioรจ 15/20 giorni dopoย la stipula. La legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dellโipoteca prima di poter fare gli accertamenti sullโiscrizione dellโipoteca e sullโinesistenza di fallimenti.
Il pagamento
Le parti firmano unย ordine di bonifico irrevocabile. I soldi non sono nella disponibilitร del mutuatario, bensรฌ vengono gestiti dalla Banca e dal notaio nellโinteresse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi allโipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarร accreditata dalla Banca sul conto corrente indicato dal venditore. Quando la somma viene erogata va fatta una distinzione.
Casi particolari
In alcuni casi il mutuo parte subito ed รจ consideratoย mutuo ipotecarioย giร dalla prima rata; in altri casi, la Banca considera il finanziamento fatto al cliente come unoย scopertoย di conto corrente e lo denomina pre-finanziamento. Il cliente deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la Banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sullโiscrizione dellโipoteca e dal mese successivo inizia lโammortamento del mutuo.
Assicurazione sui rischi legati al finanziamento
Solo in 8 casi su mille ci sonoย inadempienti al mutuo. Quattro sono dovuti a ragioni diย salute o morte, 4 a ragioni di carattere personale qualiย divorzio o separazioneย di coppie di fatto. Esistonoย prodotti assicurativiย che evitano il rischio di rientrare nei casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia.
Il premio da pagare
Questi prodotti, per persone che hanno tra i 30 e i 40 anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari aย un millesimoย del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. Sottoscrivendo tale polizza si evita che figli minori dโetร o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi dovrebbero prendere conoscenza dei diritti e dei doveri dei comproprietari.
A chi spettano i rischi
I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, รจ compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perchรฉ si รจ perso ilย lavoro. Lโipoteca richiesta per garantire il mutuo รจ solitamente pari al doppio del debito stesso.
La detrazione di spese ed interessi
Gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. Laย detrazioneย รจ possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese. Lo Stato le considera alla stregua di tasse giร pagate.
Lโaccollo del mutuo
Ci si puรฒ accollare il mutuo cioรจ vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso lโaccollo รจ cumulativo. Se chi si รจ accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrร rivalersi anche sulย mutuatario originario. La Banca deve essere informata dell’accollo comunicando i dati dell’acquirente che effettua l’accollo, affinchรฉ risulti “gradito” alla Banca, in caso contrario la stessa potrร rifiutare l’accollo.
La cancellazione dellโipoteca
Nel diritto italiano, lโipoteca si estingue da sola dopo 20 anni. Quindi la cancellazione dellโipoteca una volta finito di pagare il mutuo non รจ un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. Laย cancellazione dell’ipotecaย รจ a carico della Banca.
Le spese accessorie dei finanziamenti
Leย spese accessorie, nei finanziamenti, sono consistenti. Bisogna informarsi su quali sono le spese che la Banca richiede per gestire il mutuo. Ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate. Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
Altre cose da sapere sui mutui:
Fondatore di Economia-Italia.com nel 2014 trader e pubblicista finanziario, ha frequentato la Facoltร di Economia e Commercio presso l'Universitร di Perugia.
Ha collaborato con diverse testate online, in cui ha scritto di economia e finanza fin dal 2007.