L’investimento nel “mattone” in Italia si appresta a vivere una stagione di profonda trasformazione. Se il decennio scorso è stato caratterizzato da tassi minimi e stasi dei prezzi, il 2026 si prefigura come l’anno della normalizzazione selettiva. Con un fatturato del settore previsto in crescita dell’8,4% e un volume di compravendite che punta alla soglia psicologica delle 800.000 unità, il mercato immobiliare italiano non è mai stato così polarizzato.
Aggiornamento 20 Marzo 2026: L’instabilità nello Stretto di Hormuz sta riscrivendo le strategie dei grandi portafogli. Se la crisi nel Golfo dovesse protrarsi per mesi o anni — ricalcando la persistenza del conflitto in Ucraina — assisteremo a una fuga dai mercati finanziari volatili. In questo scenario, capire come investire in immobili diventa prioritario: i capitali si spostano verso asset reali, rifugi sicuri che preservano il proprio valore intrinseco anche durante le tempeste geopolitiche.
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio come investire in case oggi, valutando se conviene ancora puntare sul residenziale in Italia, quali città guideranno la carica dei prezzi e come la direttiva “Case Green” stia ricalibrando i parametri del valore immobiliare.
Il Quadro Macroeconomico 2026: Tassi BCE e Inflazione
Il driver principale che sosterrà il mercato immobiliare nel 2026 è la stabilizzazione della politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE). Dopo il ciclo rialzista degli anni precedenti, le proiezioni indicano tassi di interesse in lieve calo o consolidati su livelli competitivi.
Secondo i dati diffusi durante il 33° Forum di Scenari Immobiliari, l’Euribor dovrebbe stabilizzarsi, favorendo mutui a tassi fissi intorno al 2,5% – 3%. Questo scenario aumenta l’indice di affordability (accessibilità) per le famiglie italiane, liberando una domanda latente che era rimasta “alla finestra” durante il 2024-2025. L’inflazione, prevista sotto il target del 2% (alcune stime parlano dello 0,9%), trasforma nuovamente l’immobile in un bene rifugio capace di generare rendimenti reali positivi.
Previsioni Prezzi 2026: Le Città Top e i Rendimenti
Non tutto il territorio italiano crescerà alla stessa velocità. Il 2026 sarà l’anno delle “due Italie”: da un lato le metropoli internazionali e le città universitarie, dall’altro i piccoli centri che faticano a mantenere valore.
La Classifica delle Città per Crescita Prezzi (Previsioni 2026)
Sulla base dei report di Nomisma e Scenari Immobiliari, ecco le performance attese per i prezzi di vendita:
| Città | Previsione Crescita Prezzi (%) | Prezzo Medio Atteso (€/mq) |
|---|---|---|
| Milano | +7,3% | € 5.700 |
| Venezia | +7,0% | € 4.950 |
| Roma | +6,8% | € 3.450 |
| Firenze | +6,8% | € 5.060 |
| Bologna | +6,5% | € 3.970 |
| Napoli | +6,3% | € 2.850 |
Milano si conferma la capitale finanziaria, ma la vera sorpresa del 2026 è Firenze, che supererà la soglia dei 5.000 €/mq grazie al ritorno massiccio degli investitori stranieri e a una scarsità cronica di offerta di qualità. Roma, spinta dall’onda lunga degli investimenti post-Giubileo, vedrà una ripresa vigorosa del comparto lusso e dei quartieri centrali.
Milano: La Capitale degli Investimenti
Milano continua a correre, trainata dalla riqualificazione post-olimpica e dallo sviluppo delle periferie “gentrificate”.
| Quartiere | Tipologia | Costo Previsto 2026 (€/mq) |
| Centro Storico / Quadrilatero | Lusso/Prestigio | € 14.500 – 18.000 |
| Porta Nuova / Isola | Moderno/Green | € 10.500 – 12.500 |
| Navigli / Porta Genova | Residenziale/Turistico | € 7.800 – 9.000 |
| NoLo / Loreto | Investimento/Target Giovane | € 5.200 – 6.000 |
| Bicocca / Forlanini | Servizi/Università | € 4.500 – 5.300 |
Roma: La Sfida della Riqualificazione
La Capitale beneficia degli effetti strutturali del Giubileo, con un forte ritorno di interesse per il centro e le zone servite dalla nuova mobilità.
| Quartiere | Tipologia | Costo Previsto 2026 (€/mq) |
| Centro Storico / Trastevere | Storico/Turistico | € 9.500 – 11.500 |
| Prati / Parioli | Signorile | € 6.500 – 8.200 |
| Eur | Business/Residenziale | € 4.800 – 5.500 |
| San Lorenzo / Pigneto | Universitario/Trendy | € 4.200 – 5.000 |
| Ostiense / Garbatella | Riqualificazione | € 4.500 – 5.200 |
Firenze: Rendimenti Turistici ai Massimi
Il mercato fiorentino è caratterizzato da una scarsità di offerta che spinge i prezzi verso l’alto, specialmente per immobili “Airbnb-ready”.
| Quartiere | Tipologia | Costo Previsto 2026 (€/mq) |
| Duomo / Signoria | Heritage/Lusso | € 8.500 – 10.500 |
| Oltrarno | Caratteristico | € 6.000 – 7.500 |
| Campo di Marte | Residenziale Famiglie | € 4.400 – 5.200 |
| Rifredi / Novoli | Strategico/Tramvia | € 3.800 – 4.500 |
Bologna: Il Hub degli Studenti e dei Lavoratori
Bologna si conferma la città con il miglior rapporto tra velocità di locazione e crescita del valore capitale.
| Quartiere | Tipologia | Costo Previsto 2026 (€/mq) |
| Centro Storico | Storico/Studenti | € 5.500 – 6.800 |
| Costa Saragozza | Prestigio/Collina | € 4.800 – 5.800 |
| Bolognina | Hub Tecnologico/Riqualif. | € 3.500 – 4.200 |
| San Donato / Fiera | Business/Servizi | € 3.200 – 3.900 |
Napoli: L’Exploit del Sud
Napoli vive una fase di riscoperta internazionale, con prezzi in forte ascesa nelle zone panoramiche e storiche.
| Quartiere | Tipologia | Costo Previsto 2026 (€/mq) |
| Posillipo / Chiaia | Esclusivo/Vista Mare | € 6.500 – 8.500 |
| Vomero | Residenziale Alto | € 5.200 – 6.500 |
| Centro Antico | Turistico/Studenti | € 3.200 – 4.500 |
| Fuorigrotta / Bagnoli | In Trasformazione | € 2.500 – 3.300 |
La Direttiva Case Green: Un Rischio o un’Opportunità?
Il 2026 segna uno spartiacque normativo. La direttiva UE sull’efficienza energetica degli edifici inizia a influenzare pesantemente le valutazioni.
- Il “Premio” Green: Gli immobili in classe A o B vedranno un incremento di valore stimato fino al +22,7% rispetto a immobili simili in classi inferiori.
- Il Rischio Obsolescenza: Circa il 70% del patrimonio immobiliare italiano si trova nelle classi E, F o G. Gli investitori dovranno scontare nel prezzo d’acquisto i futuri costi di ristrutturazione (stimati tra i 20.000 e i 55.000 euro per unità abitativa).
Investire in un immobile da ristrutturare nel 2026 potrebbe essere l’affare del secolo, a patto di avere il budget per l’efficientamento.
Strategie di Investimento: Affitti Brevi vs Lungo Termine
Il mercato delle locazioni vivrà una fase di euforia, con canoni previsti in crescita media dell’8,1% a livello nazionale.
- Affitti Brevi (Airbnb/Booking): Nonostante l’introduzione dell’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e normative comunali più stringenti, le città d’arte garantiscono ancora rendimenti lordi tra il 6% e l’8%.
- Affitti a Lungo Termine: Diventano la scelta “sicura”. La carenza di offerta nelle città universitarie (Bologna, Padova, Bari) spinge i canoni verso l’alto. In città come Bari, si prevede un aumento dei canoni del +9,3%.
Il trend del mercato Immobiliare in Italia, verso il record nel 2026
Il volume delle transazioni immobiliari è il vero termometro della fiducia di investitori e famiglie. Per capire cosa accadrà nel 2026, è necessario osservare la parabola del mercato nell’ultimo quadriennio: un percorso a “U” che sta riportando l’Italia verso vette che non si vedevano da quasi vent’anni.
L’Andamento Storico: Dallo Shock alla Resilienza
Per contestualizzare il 2026, dobbiamo guardare indietro:
-
2021-2022 (Il Boom Post-Pandemico): Un biennio euforico, drogato da tassi zero e dal desiderio di spazi più ampi, che ha portato le compravendite a superare le 780.000 unità annue.
-
2023-2024 (La “Grande Glaciazione”): L’impennata dei tassi BCE (passati dallo 0% al 4,5% in tempo record) ha bruscamente frenato l’accesso al credito. Molti acquirenti “aspirazionali” si sono ritirati, portando le transazioni verso quota 670.000-690.000.
-
2025 (Il Consolidamento): L’anno in corso sta agendo da cuscinetto, con una stabilizzazione dei prezzi e una timida ripresa dei mutui.
Previsioni 2026: Perché i volumi aumenteranno?
Le proiezioni dei principali istituti (Nomisma, Scenari Immobiliari) convergono su un dato ottimista: nel 2026 le compravendite in Italia punteranno alla soglia delle 800.000 unità. Questo incremento non è casuale, ma figlio di tre fattori strutturali:
1. Il Ritorno del Credito Accessibile
Il 2026 sarà il primo anno di pieno esercizio con tassi di interesse stabilizzati. La fine dell’incertezza monetaria permetterà alle banche di riaprire i rubinetti del credito con spread più contenuti. La componente di acquisto tramite mutuo, che era scesa sotto il 40% nel 2024, tornerà a coprire oltre il 50% delle transazioni.
2. La Domanda di Sostituzione “Green”
Non si comprerà solo per necessità abitativa primaria, ma per sostituzione tecnologica. La direttiva UE sulle “Case Green” spingerà molti proprietari di immobili energivori a vendere (spesso a prezzi scontati) e chi ha liquidità a comprare per riqualificare. Questo genererà un “vortice” di scambi nel mercato dell’usato che alimenterà i volumi complessivi.
3. Gli Investitori Istituzionali e l’Asset Class Immobiliare
In un contesto di rendimenti obbligazionari in calo, il mattone tornerà a essere la “cassaforte” preferita. Vedremo un aumento degli acquisti in blocco da parte di fondi immobiliari (Build-to-Rent) e di piccoli risparmiatori che, spaventati dalla volatilità dei mercati finanziari, cercheranno la stabilità del canone di locazione.
Il “Perché e il Percome”: Analisi a 360 Gradi
Perché proprio il 2026? La risposta risiede nella convergenza di cicli economici diversi:
-
Fattore Demografico: La generazione dei “Millennials” sta entrando nella fase di massima capacità di spesa e necessità di stabilizzazione familiare, creando una pressione costante sulla domanda nelle aree urbane.
-
Fattore Turistico: Il consolidamento dell’Italia come top destination mondiale spinge l’acquisto di seconde case non più come “vacanza”, ma come micro-aziende ricettive.
-
Scarsità di Nuove Costruzioni: Poiché il nuovo scarseggia a causa dei costi delle materie prime ancora alti, la competizione sull’usato di qualità diventerà feroce, accelerando i tempi di vendita (il “Time to Sell” medio è previsto scendere sotto i 4 mesi nelle grandi città).
Tabella: Proiezioni Volumi Compravendite (Migliaia di unità)
| Anno | Volume Transazioni (Stima) | Variazione su Anno Prec. |
| 2023 | 709.000 | -10% |
| 2024 | 685.000 | -3,4% |
| 2025 (Stima) | 715.000 | +4,3% |
| 2026 (Previsione) | 790.000 | +10,5% |
La Fiscalità Immobiliare nel 2026: Mattone vs Prodotti Finanziari
Investire nel 2026 richiede una comprensione chirurgica della pressione fiscale. Se da un lato l’immobile gode di regimi agevolati unici, dall’altro la rendita finanziaria offre una liquidità che la casa non può garantire.
1. La Tassazione sulle Rendite: Cedolare Secca e Aliquote
Il regime della Cedolare Secca rimane il pilastro dell’investimento residenziale.
-
Affitti a Canone Libero (4+4): L’aliquota resta fissata al 21%.
-
Affitti a Canone Concordato (3+2): È la scelta più efficiente con un’aliquota del 10%, ideale per le città ad alta densità abitativa.
-
Affitti Brevi: Nel 2026 è ormai a pieno regime l’aliquota del 26% (introdotta nel 2024 per gli immobili successivi al primo), che riduce leggermente l’attrattività dei micro-investimenti turistici rispetto al passato.
2. Imposte Indirette e Costi d’Acquisto
L’impatto fiscale varia drasticamente tra acquisto da privato o da costruttore:
-
Da Privato: Imposta di registro al 9% (2% se prima casa) sul valore catastale (sistema prezzo-valore, molto vantaggioso).
-
Da Società/Costruttore: IVA al 10% (4% prima casa) sul prezzo reale di vendita. Nel 2026, con l’aumento dei costi di costruzione, comprare il “nuovo” comporta un esborso fiscale iniziale significativamente più alto.
Confronto: Immobiliare vs Prodotti Finanziari (Equity/Bond)
Il 2026 vede una competizione serrata. Ecco come si confrontano le due asset class sotto il profilo fiscale e dei rendimenti netti:
| Parametro | Investimento Immobiliare (2026) | Prodotti Finanziari (Azioni/Fondi) | Titoli di Stato (BTP) |
| Tassazione Rendita | 10% – 21% (Cedolare) | 26% (Capital Gain) | 12,5% |
| Imposte Patrimoniali | IMU (Media 1,06%) | Bollo (0,20% sul valore) | Bollo (0,20%) |
| Detrazioni/Agevolazioni | Bonus Ristrutturazioni / Green | Quasi assenti | Esenzione Successione |
| Rendimento Netto Atteso | 3,5% – 5,5% | 4,0% – 6,0% (Volatile) | 2,5% – 3,5% |
3. Cosa cambia nel 2026? Le novità fiscali a 360°
Il 2026 introduce elementi di novità che spostano l’ago della bilancia:
L’Aggiornamento delle Rendite Catastali
È l’anno del possibile “ritocco” delle rendite per gli immobili che hanno usufruito dei vecchi Superbonus e bonus edilizi. Chi ha migliorato la classe energetica potrebbe trovarsi con un’IMU leggermente più alta a causa del passaggio di categoria catastale (es. da A/3 ad A/2).
La Plusvalenza “Green”
Se vendi un immobile ristrutturato con incentivi statali prima di 10 anni, nel 2026 la tassazione sulla plusvalenza del 26% viene calcolata tenendo conto dei costi di ristrutturazione solo parzialmente, rendendo la speculazione “mordi e fuggi” meno profittevole rispetto al passato.
Il Vantaggio del Credito d’Imposta
A differenza dei prodotti finanziari, l’immobile permette di abbattere l’IRPEF attraverso le detrazioni per ristrutturazione. Questo significa che se investi 50.000€ per rendere “Green” la tua casa, lo Stato ti restituisce una fetta importante della spesa in 10 anni: un “dividendo fiscale” che nessun’azione o fondo comune può offrire.
Verdetto: Quale conviene?
L’investimento finanziario conviene a chi cerca:
-
Liquidità immediata.
-
Nessuna gestione operativa (inquilini, manutenzioni).
-
Efficienza su piccoli capitali.
L’investimento immobiliare nel 2026 conviene a chi:
-
Cerca una protezione reale contro l’inflazione (i canoni di affitto si adeguano all’ISTAT).
-
Può sfruttare la leva finanziaria (comprare con i soldi della banca a tassi del 3% per ottenere un rendimento lordo del 6%).
-
Ha un’alta capienza fiscale per sfruttare le detrazioni sulle ristrutturazioni.
Conclusioni: Conviene Investire?
La risposta è sì, ma con estrema selettività. Il mercato immobiliare italiano del 2026 non è più un mercato per “dilettanti”. La convenienza risiede nella capacità di anticipare i trend di riqualificazione urbana e di efficienza energetica.
- Punta su: Immobili nuovi o riqualificati nelle zone semicentrali di Milano, Roma e Firenze.
- Evita: Immobili in classe G in zone periferiche non servite da nuove infrastrutture.
No, secondo Nomisma e Banca d’Italia non ci sono segnali di bolla. La crescita è sostenuta da una domanda reale.
Le aliquote sono ridotte al 36% per le seconde case, mentre resta fondamentale l’ecobonus per l’adeguamento alla direttiva green.
Milano per la rivendibilità (liquidità), Roma per il potenziale di crescita e il settore turistico/lusso.
Direttore editoriale, Analista finanziario indipendente e autore di 9 metodi proprietari di analisi finanziaria, e uno di investimenti, pubblicati su relativi libri. Scopri di più su chi siamo e sul nostro lavoro editoriale., oppure leggi tutti i contributi e la biografia di Massimiliano Biagetti.
Me scapa une scoregia
anche a me due…………..
Anche a me due………..
Il problema che la gente vuol comprare casa ma non ha una lira.
Ma andate a rubà, piuttosto
Comprate solo diamanti non troppo grandi e non troppo belli, ma commerciabili
comprare diamanti?
La casa o la compri ora, altrimenti quando la compri, quando i prezzi salgono di nuovo?
Oggi come oggi prendere un mutuo per una casa è sempre più difficile.
Vogliono garanzie su garanzie, l'altro mese uno stipendio di mia moglie che lavora fissa da 5 anni in uno studio e il mio (part time) non sono bastati a prendere un mutuo.
fate come vi pare, questa è la realtà
E' vero che le Banche concedono poco i mutui, ma per il motivo preciso che i prezzi delle case sono scesi.
Ma ecco che i prezzi sono li-li, pronti per risalire, dato questo praticamente certo poiché le compra-vendite stanno salendo già da due trimestri consecutivi.
Non appena i prezzi torneranno a salire, allora sarà più facile ottenere mutui e grazie a ciò il mercato immobiliare rifiorirà.
Oltretutto l'immobiliare è stato danneggiato dalla politica, ma l'amore verso il mattone è rimasto intatto tra tutti noi.
Quando a settembre usciranno i dati sul secondo trimestre 2016, se
sarà confermato il trend positivo, si volterà pagina.
Saluti ottimisti.
TROPPE AGENZIE IMMOBILIARI, TROPPE SPESE NOTARILI, TROPPI PALAZZINARI, TROPPA CORRUZIONE PER LICENZE EDILIZIE…. CI VORREBBE UN RITORNO ALLE COSTRUZIONI POPOLARE, PERCHE CARI ''STRONZI'' IL MATTONE NON è UN INVESTOMENTO MA UN BENE PRIMARIO PER CHI VUOLE FORMARE UNA FAMIGLIA, BRUTTI PEZZI DI MERDA DI SPECULATORI… PURTROPPO CI VORREBBE LA FUCILAZIONE PER TUTTI QUEI POLITICI CHE HANNO FATTO ENTRARE L ITALIA NELL EURO, DISTRUGGENDO IL VALORE DELLA LIRA… TUTTI QUEI LOSCHI INDIVIDUI CHE HANNO VENDUTO UN PAESE PER I LORO POSTI E LE LORO AMBIZIONI… FUCILAZIONE IMMEDIATA…..MENO SOLDI A PRESIDENTI VARI E D ONOREVOLI DEL CAZZO E Più CASE POPOLARI ISTRUZIONE SICUREZZA Sanità….
ok va bene
a parte i deliri populisti pseudo comunisti di alcuni, penso che oggi speculare sia piu complicato che in passato, vedi tasse seconda casa e plusvalenza.
il valore degli immobili è destinato a scendere ancora (tranne alcune tipologie che mantengono meglio) con il rischio di restare con un immobile da svendere in un non lontano futuro.
Se guardiamo alla demografia hai ragione, il prezzo degli immobili forse continuerà a scendere, ma i dati delle vendite parlano chiaro: il 2016 è stato u anno di svolta con una crescita dei contratti di compravendita a 2 cifre.
Che i prezzi scenderanno quindi sarà possibile, ma difficilmente probabile, visto che la domanda delle case sta in effetti aumentando.
CIAO,
VENDO UN MONOLOCALE DI NUOVA REALIZZAZIONE A 120000 EURO SE VOLETE GIA' AFFITTATO (DATA L'ALTE RICHIESTA NELLA ZONA), RENDIMENTO ANNUO AL 5%. (6000euro annui).
Daniele 3331428006
DA NON PERDERE.
potrebbe interessarmi prova a chiamare il tel 0399903551
Io non sono uno speculatore infatti mi ritrovo con due appartamenti da svendere per esigenze economiche pertanto se ci sono speculatori nei paraggi vi offro la possibilità di comprare un appartamento a €79000 mq. 68 vicino cattolica e uno da € 68000 mq. 75 vicino pesaro entrami ristrutturati e pronti x essere affitati. Stefano 3474287373
Vendo un appartamento di mq. 68 ad € 79000 vicino cattola e un appartamento da mq. 75 ad € 68000 vicino pesaro. Senza spese condominiali e in ottime condizioni. Pronti per essere affittati. Stefano 3474287373
Il discorso fila una cosa che non va sono le tasse sulle seconde case e sulle compravendite ….il poco guadagno tra l'acquisto e la vendita , quando ti va bene viene mangiato da queste cose…..meglio i soldi in banca liberi sul cc e con operazioni mordi e fuggi. Questa e' tutta propaganda per far si che la gente metta soldi nel mattone …e poi se ti rimane vuoto e invenduto? che fai troppo lungo il periodo di realizzo a differenza dei fondi delle banche che sono liquidabilissimi e subito
il bene primario e' il lavoro pagato nella norma, e delle tasse a misura di comune mortale… con quello casa la compri da te altro che costruzioni popolari…
se vuoi investire conviene affittare nel medio periodo.. la curva del valore immobiliare ha un'ampiezza misurabile in anni, non e' come giocare nel mercato dei cambi che nel giro di minuti volendo apri e chiudi posizioni in vari cross…
guardi la cosa in un ottica sbagliata credo.
cmq la regola principale di mercato e', comprare quando il prezzo scende, e vendere quando il prezzo e' sale/salito, poi ovvio che ogni caso e' valutabile a se
di certo non si puo' fare "scalping " con gli immobili
Buonasera sono un ex consulente mutui…ho fatto la professione per 40 anni…e tutt’ora in libera professione con un agenzia pratiche!!
Contesto il punto 4 …..hce cita di evitare gli agenti immobiliari… una profesisone come tante altre…una professione ripeto!!! ed è giusto che si paghi…l’agente immobiliare non ruba i soldi…è l’unico anticipa ogni mese tutte le spese fino a quando forse dopo 5/6 mesi forse chiude una trattativa….e tutte le responsabilità del buon fine sono a suo carico e se fa un errore…aiuto..denunce civili penali etc…ma se sbaglia una banca o un notaio ..tutti hanno paura….nessuna denuncia ne richiesta di risarcimento e potrei raccontarvi di molteplici atti errati…Prima di scrivere…fare esperienza…
Mi rivolgo a tutti coloro che scrivono questa idiozia…e faccio notare..Il notaio per rendere pubblico un atto notarile cosa fa??? chiede un onorario…e non si assume responsabilità..scrive sempre:…le parti dichiarano…le parti accettano…e in fondo ..esonerano il sottoscritto da eventuali dichiarazioni falsi o mendaci…dal rischio di evizione…etc…e vuole tutti i documenti…!!!lui fa solo le visure che costano per farle bene 100 euro e non controlla all’ufficio esecuzioni se vi sono atti non ancora esecutivi…pignoramenti non ancora trascritti…fa la visura catastale…che non è probatoria!!!
Così comprando da soli ne ho visti di pasticci causati da professionisti diversi…anche notai!!
e perchè pagarli profumatamente!!!!!!
Perchè si paga un architetto per un progetto…un avvocato per un parere solo per un parere e il chirurgo che povero puo’ anche ucciderti nn volendo!!!Ma l’agente immobiliare non deve essere pagato….Certo se sbaglia o è incapace vale per lui lo stesso discorso di chi sbaglia!!
Ma ce ne sono di competenti!!
Quindi chi ha scritto questo articolo..mi contatti ..sono qui!!
MTeresa
Gli immobili perdono valore dopo 30 anni; inoltre le spese straordinarie diventano esorbitanti e non prevedibili con esattezza. Se un appartamento richiede spese di ristrutturazione per 20.000 euro e rende, al netto di tasse e spese ordinarie, 4.500 euro all’anno, per ammortizzare le spese ci vorranno circa 5 anni, periodo nel quale l’immobile darà un rendimento negativo. Può essere conveniente solo investire in immobili nuovi da vendere prima dei 30 anni.
Ottima osservazione,
grazie.