Investimenti Immobiliari Pro e Conto Guida Completa

Da quando ci sono i social, quando si parla di investimenti immobiliari le opinioni si dividono in 2 partiti contrapposti: persone che dicono che sono eccezionali e che tutti dovrebbero farli, altre persone che dicono che è una cosa che fanno solo gli stupidi. Ovviamente la verità sta in mezzo.

Ovviamente si tratta di estremizzazioni e nessuno ha ragione, perchè c’è un tempo per fare investimenti immobiliari, c’è una cifra con cui farli e c’è anche un luogo, quindi per fare un buon investimento immobiliare bisogna stabilire:

Quando ( a 20 anni una persona ha dei bisogni diversi da una persona di 60 anni, anche il mercato immobiliare ha periodi in cui conviene comprare, altri no.)
Quanti soldi abbiamo a disposizione ( 50/100.000 € per un appartamento o 800.000/ 2 Milioni di € per più appartamenti )
Dove investire ( città, campagna, città turistica)

Senza conoscere questi 3 elementi, andremo alla cieca e probabilmente falliremo.

Andamento del mercato immobiliare

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Il mercato immobiliare degli ultimi anni è caratterizzato da molte offerte di case a poco prezzo in luoghi sempre più spopolati come i borghi appenninici o al Sud, ed un’offerta di case sempre più care e costose in quanto luoghi dove tutti vorrebbero stare come il famoso centro a Milano.

Questa schizofrenia del mercato immobiliare per un investitore può risultare complicata ed addirittura insormontabile da capire e cavalcare.

La casa di famiglia: un archetipo che non a tutti piace, ma che rimane molto valido

La casa di famiglia è quella casa che di solito una coppia compra per poter rimanere tutta la vita, allevare figli e magari questi a loro voglia potranno fare figli ed allevarli, così per generazioni.

Una cosa bella e tradizionale, ma che nel mondo di oggi fatto di lavori precari, emigrazioni e spostamenti continui è difficile da ricalcare, o anche quasi impossibile.

I vantaggi di avere una casa di proprietà sono molteplici, a partire da un mutuo / affitto da non dover pagare e grazie al fatto che comunque lo puoi considerare un investimento in caso di necessità e che comunque è sempre un asset importante che non si svaluta ( come fanno le azioni o gli ETF ) da lasciare ai propri figli.

In breve ecco cosa ti da una casa di famiglia ( meglio se grande e con un pezzo di terra)

Stabilità Finanziaria: Possedere una casa può rappresentare un investimento a lungo termine e può proteggere dai costi crescenti degli affitti.
Sicurezza Abitativa: Avere una casa propria offre una maggiore sicurezza abitativa rispetto all’affitto, poiché non si è soggetti alle decisioni del proprietario di casa.
Patrimonio Familiare: Acquistare una casa può contribuire a costruire e mantenere un patrimonio familiare che può essere trasmesso alle future generazioni.
Personalizzazione e Ristrutturazioni: Essendo proprietario, si ha la libertà di personalizzare e ristrutturare la casa secondo i propri gusti e necessità senza dover chiedere permesso a nessuno. Se la casa è grande, ristrutturandola potrai ricavarci un ulteriore piccolo appartamento da affittare agli inquilini o regalarlo ad un tuo figlio.
Benefici Fiscali: In alcuni Paesi, i proprietari di case possono beneficiare di agevolazioni fiscali, come detrazioni sugli interessi del mutuo o sulle spese di ristrutturazione.
Stabilità Emotiva: Avere una casa di proprietà può offrire una sensazione di stabilità e sicurezza emotiva, importante per il benessere della famiglia.
Appartenenza alla Comunità: Vivere in una casa di proprietà spesso comporta una maggiore connessione con il quartiere e la comunità, favorendo relazioni durature e un senso di appartenenza.
Costruzione di Equità: Con il tempo, pagando il mutuo si costruisce equità nella casa, che può essere utilizzata in futuro per altri scopi finanziari, come finanziamenti per l’istruzione dei figli o altre necessità.
Investimento a Lungo Termine: Il valore delle proprietà immobiliari tende ad aumentare nel tempo, rappresentando un buon investimento a lungo termine.
Controllo delle Spese: A differenza dell’affitto, il costo del mutuo può rimanere fisso con un tasso di interesse fisso, permettendo una migliore pianificazione finanziaria a lungo termine.
Se hai anche un pezzo di terra da coltivare ( basta appena un ettaro) puoi avere a disposizione il 80% della verdura da mangiae per te e tutta la tua famiglia, con un risparmio sulla spesa che equivale a qualche migliaio di euro all’anno.

Quindi OK alla spesa di una casa per la famiglia ma solo se hai degli obiettivi predefiniti in. ambito familiare e con un lavoro stabile nelle vicinanze.

Gli immobili come investimento redditizio: non per tutti

Ci vogliono i soldi e pure tanti, anche se ci si accontenta non ne servono tantissimi.

Di seguito faremo 2 tipici esempi di investimenti immobiliari, uno per chi ha centinaia o meglio milioni di euro da investire, un altro per chi ha 30-50.000 euro e non ha paura di accollarsi un nuovo mutuo.

Investire in immobili se ho 30-50.000 euro: un appartamento gratis in 20 anni.

Se hai già una casa Tua , magari già del tutto pagata, un lavoro fisso con cui poter contrarre un mutuo, puoi pensare di comprare un appartamento per affittarlo.

Se fai un mutuo di 500 e lo affitti a 500 euro ecco che non spenderai altri soldi e potrai ripagartici il mutuo nel giro di 15-20 anni. Alla fine del periodo è come se avessi una casa gratuita, cioè ripagata dagli stessi inquilini. A quel punto potresti venderla a qualcuno o darla a qualche tuo parente stretto per andarci ad abitare.

Vivere di rendita con 4 appartamenti affittati

Discorso completamente diverso se hai a disposizione una somma che ti permette di comprare 3-4 appartamenti( questo si un vero e proprio investimento immobiliare ) . Oggi come oggi non è così difficile che ci sia un solo erede di normali genitori che hanno messo via oltre 1 milione di € e che poi vengono ereditati dalla figlia/o unica/o. Ecco allora che hai 1 milione di euro da poter investire ed investirli in 3 appartamenti che ti possono dare una rendita di affitti.

Come potete vedere di seguito, gli obblighi per un proprietario di case non sono solo quelli di pagare le dovute tasse, ma è il numero di tasse da pagare, di incombenze da rifare ogni anno che porta via talmente tanto tempo e denaro che per gestire 3, 4 o 5 abitazioni in affitto serve in pratica una persona fissa che si dedichi a questa attività.

Ma ecco che con 3 o 4 affitti da 600 euro al mese l’uno, una persona può campare di rendita senza avere il bisogno di fare un altro lavoro. Oppure può fare questa attività facendo un lavoro part-time.

Avrà una vita con molto più tempo libero e tutto sommato una entrata praticamente sicura di

600 x 4 = 2.400 euro al mese che se anche vogliamo togliergli tutte le tasse e le spese sono comunque almeno 1.200 – 1.500 euro al mese, una rendita che farebbe comodo a chiunque in Italia.

Ecco l’incredibile numero di obblighi tasse da pagare, imposte che ha un padrone di casa, obblighi che spesso fanno rinunciare a questo tipo di attività

Essere un padrone di casa comporta una serie di obblighi e responsabilità legali, fiscali e amministrative. Ecco una panoramica dettagliata degli obblighi principali:

Obblighi Fiscali e Tributi

Imposta sul Reddito da Locazione:
- IRPEF: Il reddito derivante dall’affitto deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi e viene tassato con l’IRPEF secondo gli scaglioni di reddito.
- Cedolare Secca: Alternativa all’IRPEF, con aliquota fissa del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato, con determinati vantaggi fiscali e amministrativi.
IMU (Imposta Municipale Unica):
- Obbligatoria per i proprietari di seconde case o di immobili locati. L’aliquota varia a seconda del comune.
TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili):
- In alcuni comuni potrebbe essere ancora applicata per coprire i costi di servizi come l’illuminazione pubblica e la manutenzione stradale.
TARI (Tassa sui Rifiuti):
- Anche se spesso viene pagata dall’inquilino, la responsabilità ultima può ricadere sul proprietario se non viene saldata. È importante specificare nel contratto chi è responsabile del pagamento.

Obblighi Amministrativi

Registrazione del Contratto di Locazione:
- Obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Comporta il pagamento dell’imposta di registro, che può essere suddivisa tra proprietario e inquilino.
Comunicazione di Locazione:
- In alcune regioni o comuni è obbligatoria la comunicazione dell’inizio della locazione al comune o alla questura entro 48 ore dall’inizio della locazione, soprattutto per fini di sicurezza.
Rinnovo e Aggiornamento del Contratto:
- Verifica e rinnovo del contratto alla scadenza, con eventuale adeguamento del canone di affitto secondo l’indice ISTAT, se previsto.

Obblighi Manutentivi

Manutenzione Ordinaria:
- Il proprietario deve garantire il corretto funzionamento e la manutenzione degli impianti principali (elettrico, idraulico, riscaldamento) e dell’edificio.
Manutenzione Straordinaria:
- Riparazioni strutturali e interventi significativi come rifacimento tetti, facciate, ecc., sono a carico del proprietario.

Altri Obblighi

Certificazione Energetica:
- Obbligatoria per la stipula del contratto di locazione. Deve essere consegnata all’inquilino una copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Assicurazione:
- Anche se non obbligatoria, è altamente consigliata un’assicurazione per responsabilità civile per danni a terzi e una polizza contro incendi e altri rischi.
Conformità degli Impianti:
- Gli impianti devono essere a norma e conformi alle leggi vigenti. Deve essere fornita la relativa certificazione.

Obblighi di Comunicazione

Comunicazione al Condominio:
- Se l’appartamento fa parte di un condominio, è necessario comunicare all’amministratore di condominio il nominativo dell’inquilino.
Registrazione del Contratto presso la Questura:
- Se l’inquilino è cittadino extracomunitario, il contratto deve essere registrato presso la questura entro 48 ore dall’inizio del contratto.

Sintesi degli Obblighi

Fiscali: IRPEF/Cedolare Secca, IMU, TASI, TARI.
Amministrativi: Registrazione del contratto, comunicazioni al comune/questura, rinnovo e aggiornamento contrattuale.
Manutentivi: Ordinaria e straordinaria.
Altri: Certificazione energetica, assicurazione, conformità degli impianti.
Comunicazione: Al condominio e alla questura (se necessario).

Adempiere a questi obblighi è essenziale per evitare sanzioni e garantire un rapporto trasparente e corretto con gli inquilini.

Dove comprare casa per farne un investimento

Comprare un appartamentino ristrutturato al centro di Roma o di Firenze per farne un B&B da 100 euro a notte?

Comprare un rudere in Toscana per rimetterlo a posto e farne un B&B per turisti stranieri da 1.000 euro a notte?

Comprare 3 appartamentini in una città capoluogo di Provincia con tanto di università per affittare le camere agli studenti e tirarci su 1.000 euro al mese per appartamento?

Ovviamente ogni soluzione ha i suoi diversi costi, da un appartamento da 70-80.000 euro in una cittadina di provincia per affittare agli studenti, fino ad arrivare a costi vicini al milione di euro per un rudere con terra in Toscana da risistemare di sana pianta e magari farci 2 o 3 anni di lavoretti.

Di sicuro è meglio comprarlo vicino a dove abitiamo, in modo da poterlo gestire in modo semplice. Purtroppo ogni volta che cambia il cliente non solo bisognerà pulirci ma controllare se sono stati fatti danni, ripararli e richiedere un eventuale rimborso. Se è un B&B basterà trovare una impresa dipulizie di fiducia che ci penseranno loro a sistemare, oggi c’è anche la figura dell’amministratore di B&B il quale si occupa di più B&B insieme. Il proprietari devono solo pagarlo ed intascare i soldi degli affitti.

La possibilità di fare affitto B & B.

Da qualche anno è possibile affittare questo tipo di edifici come Bed and Breakfast, questo si traduce in entrate nettamente più alte e periodi di affitto molto più brevi.

Affittare una proprietà come Bed & Breakfast (B&B) o tramite affitti brevi offre numerosi vantaggi sia finanziari che operativi rispetto agli affitti tradizionali a lungo termine. Ecco i principali vantaggi:

Vantaggi Finanziari

Maggiori Entrate: Gli affitti brevi e i B&B spesso consentono di ottenere tariffe giornaliere più elevate rispetto ai contratti di affitto a lungo termine, incrementando le entrate complessive.
Flessibilità nelle Tariffe: È possibile adattare le tariffe in base alla stagionalità, agli eventi locali e alla domanda del mercato, massimizzando così le entrate nei periodi di alta richiesta.
Risparmio su Sfratti e Morosità: Gli affitti brevi riducono il rischio di morosità e i costi associati agli sfratti, poiché i pagamenti sono generalmente effettuati in anticipo.
Incentivi Fiscali: In alcuni Paesi o regioni, potrebbero esserci incentivi fiscali per chi gestisce B&B o affitti brevi, come riduzioni delle imposte locali.

Vantaggi Operativi

Flessibilità d’Uso: La proprietà può essere utilizzata per scopi personali o per ospitare familiari e amici quando non è affittata, offrendo maggiore flessibilità rispetto a un contratto di affitto a lungo termine.
Manutenzione Regolare: Le pulizie frequenti e le ispezioni regolari tra un ospite e l’altro permettono di mantenere la proprietà in buone condizioni e di risolvere prontamente eventuali problemi.
Maggiore Controllo sulla Proprietà: L’alta rotazione degli ospiti consente di avere un controllo maggiore sullo stato della proprietà e di intervenire rapidamente in caso di necessità.
Promozione del Turismo Locale: Gestire un B&B o affitti brevi contribuisce a promuovere il turismo locale, supportando l’economia della comunità e aumentando la visibilità della proprietà.

Vantaggi Relazionali

Interazioni Culturali: Ospitare persone da tutto il mondo offre opportunità di interazioni culturali e di creare una rete internazionale di contatti.
Recensioni Positive: Offrendo un’esperienza positiva, si possono ottenere recensioni positive che aumentano la reputazione della proprietà e attirano più ospiti.

Considerazioni Pratiche

Semplicità di Gestione: Piattaforme come Airbnb, Booking.com e altre rendono facile la gestione delle prenotazioni, dei pagamenti e della comunicazione con gli ospiti.
Possibilità di Personalizzare: È possibile offrire servizi aggiuntivi, come colazione, tour guidati o noleggio di attrezzature, aumentando ulteriormente le entrate.

Benefici Fiscali e Normativi

Agevolazioni Fiscali: Alcuni governi offrono agevolazioni fiscali per chi affitta la propria casa come B&B, come la detrazione delle spese di ristrutturazione e manutenzione.
Regolamenti Meno Rigorosi: In alcune giurisdizioni, gli affitti brevi possono essere soggetti a regolamenti meno rigidi rispetto agli affitti a lungo termine, semplificando la gestione amministrativa.

Maggiore Controllo e Flessibilità

Personalizzazione degli Ospiti: È possibile selezionare gli ospiti in base alle recensioni precedenti e alle loro esigenze specifiche, riducendo il rischio di ospiti problematici.
Adattamento alle Condizioni di Mercato: La possibilità di variare la disponibilità della proprietà e i prezzi in base alla domanda del mercato consente una gestione più dinamica e profittevole.

Affittare una proprietà come B&B o tramite affitti brevi può offrire notevoli vantaggi finanziari, operativi e relazionali, rendendolo un’opzione attraente per molti proprietari immobiliari. Tuttavia, è importante considerare anche le normative locali, i requisiti di licenza e le possibili responsabilità fiscali prima di intraprendere questa attività.