Investire soldi oggi in una casa è sempre un investimento sicuro ma investire in immobili di pregio turistico – sia in Italia che all’estero – potrebbe rivelarsi con il tempo un investimento con un’alta redditività.
Comprare una casa che ha delle caratteristiche particolari come quella di avere un grande pregio turistico, può avere degli enormi vantaggi a livello di affitto, questo perchè ormai il turismo di massa verso mète turistiche importanti è sempre più in ascesa.
Innanzitutto chiariamo una questione: investire in immobili in città storiche italiane, non é per tutti, ma solo per persone che possono permettersi centinaia di migliaia di euro di investimenti.
Perchè investire in immobili di pregio turistico
Partendo dal presupposto che le previsioni per il mercato immobiliare sono positive e che gli investimenti sicuri ‘virtuali’ ormai generano sempre meno guadagni, quello di comprare case in posti di grande richiamo turistico è un vero trend tra tanti grandi investitori di immobili. ovviamente non si tratta di un investimento alla portata del portafoglio di piccoli risparmiatori, si parla di abitazioni magari da ristrutturare che valgono centinaia di migliaia di euro, magari milioni e che quindi un piccolo investitore o non può accedervi, oppure può comprare una quota di un fondo di investimento legato a questo tipo di speculazione.
Un altro modo per accedere a questo particolare investimento, è quello di comprare una piccola casa in uno dei 100 magnifici piccoli borghi italiani, una casa magari da ristrutturare, ce ne sono tantissimi sopratutto in centro Italia, dei piccoli borghi che hanno un loro particolare turismo, non di massa ma di elites.
Affittarla poi, sarà abbastanza facile e ci potrà servire anche come seconda casa per le vacanze.
Investire in immobili per il turismo, per fortuna siamo in Italia:
Stiamo parlando infatti di immobili che si trovano dei centri storici delle più turistiche città italiane, come Roma, Firenze, Venezia, Napoli, o piccoli centri urbani di altissimo valore turistico, e quando parliamo di turisti, stiamo parlando di turisti stranieri naturalmente, cinesi, americani o arabi che si possono permettere affitti molto cari per una settimana, un mese o una stagione estiva.
Ma vediamo meglio e cerchiamo di capire questo investimento che è sicuro, di nicchia e molto redditizio.
Finché non ci sarà una vera e propria riforma del catasto, questi immobili hanno rendite catastali convenienti, molto al di sotto della realtà.
Hanno una riduzione del 50% sulle tasse in quanto beni tutelati dalla Soprintendenza con la vecchia legge del 1939 modificata nel 2004.
Si possono dare in gestione a delle agenzie turistiche di fiducia, che poi penseranno ad affittarli a ricchi turisti stranieri. Una volta trovata l’agenzia giusta, che si occupa dall’A alla Z di sbrigare tutte le pratiche, anche quelle fiscali, Noi non dovremo fare altro che contare i soldi che ci arrivano nel conto corrente.
Si possono vendere a ricchi stranieri: americani, tedeschi ed inglesi sono innamoratissimi del Nostro paese e ne hanno ben donde.
Usufruire dell’appartamento / attico che è di Nostra proprietà. Perché non passare un bèl week-end a Firenze, magari quando ci sarà quella mostra di Michelangelo agli Uffizi il mese di Febbraio, quando la casa non servirà a nessuno e quindi sarà libera? Io potrò andare lì con mia moglie dormire il venerdì e il sabato notte e passare 3 giorni nella stupende Firenze, a 30 metri da Ponte Vecchio.
E’ il momento giusto di acquistare: se è vero che il futuro dell’andamento del mercato immobiliare lo conosce solo Dio, è pur vero che in questi ultimi anni ha toccato il fondo, quindi non può che ripartire, o quantomeno assestarsi, resta il fatto che quando Noi scriviamo cioé fine 2015, se si hanno dei soldi da parte si possono fare degli ottimi affari, che ne dite di un attico a Piazza di Spagna per 1.000 euro al metro quadro? Che ne dite di un piccolo appartamento da restaurare a Venezia per 800 euro al metro quadrato? Se si ha intenzione di investire soldi in questo tipo di appartamenti per turisti, bisogna farlo ora, non aspettare che qualche miracolo avvenga tra qualche mese, bisogna mettersi a cercare, con santa pazienza un qualche affare immobiliare e possiamo star certi al 100% che lo troveremo.
In quale città investire soldi in immobili per poi affittare ai turisti
Scegliere la città giusta per un investimento immobiliare turistico in Italia richiede un’attenta valutazione di diversi fattori, tra cui:
- Domanda turistica: La città ha un flusso turistico costante e consistente durante l’anno? Qual è il target di riferimento dei turisti (famiglie, giovani, coppie, etc.)?
- Stagionalità: La domanda è concentrata in determinati periodi dell’anno o si distribuisce uniformemente?
- Mercato immobiliare: Quali sono i prezzi degli immobili nella zona? C’è una buona disponibilità di appartamenti o case in affitto?
- Concorrenza: Quanti altri immobili sono disponibili per l’affitto turistico nella zona?
- Regolamentazione: Quali sono le normative locali per gli affitti brevi? Ci sono restrizioni o tasse da considerare?
- Rendibilità: Qual è il potenziale rendimento dell’investimento?
Detto questo, ecco alcune città italiane che potrebbero essere interessanti per un investimento in un immobile da affittare ai turisti:
Grandi città:
- Roma: Capitale d’Italia, ricca di storia, arte e cultura, con un flusso turistico costante durante tutto l’anno.
- Milano: Centro della moda, del design e della finanza italiana, con una forte vocazione internazionale.
- Venezia: Città unica al mondo, con i suoi canali e la sua atmosfera romantica, che attira turisti da tutto il globo.
- Firenze: Culla del Rinascimento, con un patrimonio artistico inestimabile e un fascino senza tempo.
- Napoli: Città vivace e ricca di cultura, con una gastronomia apprezzata in tutto il mondo.
Città d’arte:
- Bologna: Famosa per la sua università e per la sua gastronomia, con un centro storico medievale molto apprezzato dai turisti.
- Pisa: Sede della celebre Torre Pendente, una delle attrazioni turistiche più iconiche d’Italia.
- Siena: Città medievale con un centro storico Patrimonio dell’UNESCO, famosa per il Palio.
- Perugia: Capoluogo dell’Umbria, con un centro storico medievale molto ben conservato e una vista panoramica mozzafiato.
- Verona: Città di Romeo e Giulietta, con un’atmosfera romantica e un’arena romana molto suggestiva.
Località turistiche:
- Rimini: Famosa località balneare della Riviera Romagnola, con una lunga spiaggia di sabbia e numerose attrazioni per famiglie e giovani.
- Sorrento: Splendida città affacciata sul Golfo di Napoli, con panorami mozzafiato e un’atmosfera esclusiva.
- Cinque Terre: Cinque borghi marinari arroccati sulle scogliere della Liguria, con un paesaggio unico e un’atmosfera autentica.
- Ischia e Capri: Isole del Golfo di Napoli con spiagge meravigliose, mare cristallino e una vegetazione lussureggiante.
- Dolomiti: Montagna spettacolare con paesaggi mozzafiato, ideale per gli amanti della natura e degli sport invernali.
Oltre a queste città, ci sono molti altri borghi e località in Italia che potrebbero essere interessanti per un investimento in un immobile da affittare ai turisti. È importante fare una buona ricerca e valutare attentamente tutti i fattori prima di prendere una decisione.
Forma di contratto di affitto:
In Italia esistono diverse forme di affitto per gli immobili turistici, ognuna con le sue caratteristiche e i suoi requisiti:
1. Locazione turistica:
- Durata: Da un giorno a 30 giorni consecutivi.
- Canone: Stabilito liberamente tra le parti.
- Contratto: Scritto e obbligatorio.
- Registrazione: All’Agenzia delle Entrate.
- Requisiti: Nessuno specifico, se non quelli previsti dalla normativa generale sulle locazioni (ad esempio, idoneità abitativa dell’immobile).
- Vantaggi: Elevata flessibilità, possibilità di affittare a turisti italiani e stranieri.
- Svantaggi: Maggiori oneri fiscali e burocratici rispetto ad altre forme di affitto.
2. Affitto breve:
- Durata: Da un giorno a 30 giorni consecutivi.
- Canone: Stabilito liberamente tra le parti.
- Contratto: Scritto consigliabile, ma non obbligatorio.
- Registrazione: Non obbligatoria.
- Requisiti: Nessuno specifico.
- Vantaggi: Maggiori semplicità burocratica e fiscale rispetto alla locazione turistica.
- Svantaggi: Minore flessibilità, possibilità di affittare solo a turisti (non a residenti).
3. Affittacamere:
- Struttura: Deve essere adibita a “esercizio alberghiero”.
- Servizi: Prima colazione obbligatoria, altri servizi facoltativi (ad esempio, pulizia giornaliera, cambio biancheria).
- Canone: Stabilito liberamente tra le parti.
- Contratto: Scritto e obbligatorio.
- Registrazione: All’Agenzia delle Entrate e al Comune.
- Requisiti: Richiesti specifici (ad esempio, SCIA, titolo abilitativo).
- Vantaggi: Possibilità di offrire servizi accessori e di beneficiare di agevolazioni fiscali.
- Svantaggi: Maggiori oneri burocratici e di conformità rispetto ad altre forme di affitto.
4. Bed & Breakfast (B&B):
- Struttura: Deve essere adibita a “esercizio alberghiero”.
- Servizi: Prima colazione obbligatoria, altri servizi facoltativi (ad esempio, pulizia giornaliera, cambio biancheria).
- Canone: Stabilito liberamente tra le parti.
- Contratto: Scritto e obbligatorio.
- Registrazione: All’Agenzia delle Entrate e al Comune.
- Requisiti: Richiesti specifici (ad esempio, SCIA, titolo abilitativo, limiti di capienza).
- Vantaggi: Possibilità di offrire servizi accessori e di beneficiare di agevolazioni fiscali.
- Svantaggi: Maggiori oneri burocratici e di conformità rispetto ad altre forme di affitto.
5. Affitto a stanze:
- Durata: Contratto di locazione ordinaria (4+4 anni) o transitorio (massimo 12 mesi).
- Canone: Stabilito liberamente tra le parti.
- Contratto: Scritto e obbligatorio.
- Registrazione: All’Agenzia delle Entrate.
- Requisiti: Nessuno specifico, se non quelli previsti dalla normativa generale sulle locazioni (ad esempio, idoneità abitativa dell’immobile).
- Vantaggi: Maggiori garanzie per il locatore rispetto ad altre forme di affitto.
- Svantaggi: Minore flessibilità, impossibilità di affittare a turisti per brevi periodi.
Oltre a queste forme di affitto, esistono anche altre tipologie di strutture ricettive, come gli agriturismi e le case vacanze.
La scelta della forma di affitto più adatta dipende da diversi fattori, tra cui:
- Le caratteristiche dell’immobile: Dimensione, ubicazione, stato di conservazione, ecc.
- Il target di riferimento: Turisti italiani o stranieri, famiglie, coppie, ecc.
- Le proprie esigenze e preferenze: Maggiori guadagni o minore burocrazia?
È importante informarsi accuratamente sulla normativa vigente e sui requisiti specifici per ogni tipologia di affitto, prima di prendere una decisione.
Alcune risorse utili:
- Ministero del Turismo: https://www.ministeroturismo.gov.it/
- Agenzia delle Entrate.
Costo medio degli appartamenti al metro quadro nei maggiori centri storici italiani (2024)
| Città | Prezzo medio (€/mq) |
|---|---|
| Milano | 9.000 |
| Roma | 7.000 |
| Firenze | 4.500 |
| Bologna | 4.000 |
| Torino | 3.500 |
| Napoli | 2.000 |
| Venezia | 6.000 |
| Genova | 2.500 |
| Palermo | 1.800 |
| Bari | 2.200 |
N.B. I prezzi indicati sono solo delle medie e possono variare in base a diversi fattori, come la zona specifica, la tipologia di immobile, le caratteristiche dell’appartamento, ecc.
Inoltre, è importante precisare che i dati si riferiscono al mercato immobiliare residenziale e potrebbero non essere perfettamente rappresentativi del mercato degli affitti turistici.
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