Comprare un pezzo di terra per costituire un’azienda agricola sta diventando il sogno di molti giovani, in questo articolo cercheremo di capire le prospettive di investire in un terreno agricolo per poterne trarre in guadagno. Una guida all’investimento in terreni da poter rivendere, da coltivare o da farci un allevamento, ma mettetevi comodi a leggere ed andiamo per ordine, perchè si tratta di un argomento molto vasto ed affascinante.
Comprare un pezzo di terra da lavorare, il sogno di molti
L’agricoltura è quell’attività che ha dato impulso all’homo sapiens di smettere di vagabondare e diventare da cacciatore raccoglitore, a stanziale. Con l’agricoltura sono nate le prime “abitazioni” che altro non erano che un posto dove tenere il frumento raccolto. Intorno a queste costruzioni ne venivano costruite altre in cui gli agricoltori vivevano, così nacquero le prime città nella mezza luna fertile, da qui le prime civiltà, il calcolo del tempo per la semina e i raccolti il senso e le leggi per la proprietà privata. L’uomo è quindi molto attaccato a questa attività e che con l’aiuto delle macchine non servono più decine di persone a vangare i campi e a raccoglierne i frutti, è anche più piacevole lavorare la terra rispetto solo a 70 anni fa, quando ancora gran parte del lavoro si faceva a mano o con l’aiuto degli animali da tiro.
La terra quindi è uno dei beni primari per l’uomo, la terra si può lavorare , si possono far crescere i frutti e cibarsene, venderli, aprire un piccolo allevamento e far nutrire gli animali di quello che si coltiva, costruirci una casa di proprietà per abitarci e magari per farci un agriturismo, che va sempre di moda e che ha costi di gestione veramente bassi. Ovviamente il terreno si può anche rivendere, come estrema ratio. Quindi comprare un terreno può essere visto in una visione di investimento nel lungo periodo o anche come un bene rifugio.
I terreni agricoli costano poco in questo momento: comprare un terreno agricolo è un investimento nel lungo – lunghissimo periodo , a meno che non si voglia fare solo una semplice speculazione. Quindi, se si cerca bene, si possono trovare anche dei buoni affari.
Il terreno agricolo è un buon investimento nel lungo periodo, anche se la sua resa non è eccezionale, avrà comunque una resa se ben coltivato.
Investire in un terreno agricolo è sempre una fonte di cibo, TUTTI devono mangiare e anche un piccolo pezzo di terreno può soddisfare gran parte dei bisogni di una famiglia anche molto grande. Questo per anni. Significa non comprare quasi più niente al supermercato, se oltre a coltivare ortaggi ci si mettono un po’ di animali, come galline, capre, pecore, mucche e maiali.
Comprare un terreno agricolo ti può aiutare ad avere un hobby salutare perchè lo dovrai lavorare, ma che ti permette di avere una piccola rendita, come dicevamo sopra.
Investire in un terreno agricolo diventa molto vantaggioso se diventa edificabile. Questo fa si che il loro prezzo aumenti notevolmente. Negli anni del boom economico, quando si costruiva molto, delle persone ci hanno costruito degli imperi finanziari proprio facendo questo tipo di investimenti .
Come valutare un terreno agricolo a secondo del rendimento
Se investiamo su un terreno agricolo per iniziarci una produzione, vanno considerati alcuni aspetti fondamentali, primo tra tutti calcolare il valore del terreno e da lì fare i Nostri calcoli se ci convenga o meno acquistarlo.
Come capire quanto vale un terreno agricolo? Il primo metodo è affidarsi a vari esperti e fargli fare diverse valutazioni e poi trarne le conseguenze.
Altrimenti ( per avere un’idea ) si può andare all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate all’ufficio territoriale, comunemente chiamato catasto e chiedere una visura del terreno che ci interessa. Nella visura ci sarà scritta la rendita catastale del terreno .
Se la rendita catastale del terreno ( ad esempio ) è di 100 euro l’anno, per calcolare la rendita agricola bisogna aumentare quella rendita del 25%, cioè 125 euro all’anno.
Questa rendita va moltiplicata x 110 se il terreno verrà coltivato dal proprietario e x 135 se il terreno verrà coltivato da una impresa agricola con dei dipendenti .
Ecco che il terreno dell’esempio costerà 125 x 110 = 13.750 euro
Naturalmente questo è solo una parte iniziale del calcolo che si può fare diciamo ” a spanne”, perchè poi entrano in gico tutta una serie di fattori che possono far aumentare o diminuire anche in modo notevole il valore del terreno.
Fattori determinanti per il valore di un appezzamento di terra agricola
- Possibilità di avere l’acqua. L’acqua è indispensabile per irrigare i campi ed innaffiare le varie colture. Un conto è avere un pozzo che non finisce mai in mezzo al campo, un conto è dover costruire una tubatura lunga centinaia di metri, o dover comprare delle pompe dell’acqua apposite.
- Esposizione al sole. Non tutti i terreni sono esposti allo stesso modo verso il sole, avere SOLE e ACQUA sono gli elementi basilari per un campo dove poter coltivare, un conto è avere un terreno in mezzo ad una gola dove il sole arriva per poche ore al giorno, un conto è avere un campo in pianura dove il sole arriva quasi sempre durante la giornata.
- Costituzione chimica del terreno. Anche qui , come per l’acqua, si tratta di un problema in parte risolvibile, ma servono notevoli risorse per poter portare nuovo terreno e mischiarlo a quello precedente per poter soddisfare le esigenze della nostra coltivazione. Sì, perchè ad ogni coltivazione serve uno specifico terreno. Quindi, prima di acquistarlo è bene fare un’analisi e capire di cosa è fatto. Ci sono coltivazioni che possono nascere un po’ dappertutto, ma ci sono coltivazioni a cui serve un terreno specifico, qui ci viene subito in mente la coltivazione dell’uva per la produzione di vino.
- Vicinanza a strade di comunicazione. Se si tratta di un terreno in cui Voi dovete lavorarci, è bene che sia vicino a casa vostra. Comprare un terreno perchè è un’occasione ma sta a 20 Km. da casa vostra, significa farsi un bel pezzo di strada tutti i giorni, tempo e benzina costano soldi e anche se lo fate solo per hobby andrebbe a finire che non vin conviene più. Stessa cosa per terreni in cui è difficile arrivare – ad esempio – con un trattore trasportato da un camion, anche qui per evidenti motivi economici. Magari il trattore non potete comprarvelo o vi serve solo 15 giorni all’anno, ecco che conviene affittarlo o farselo prestare da qualche amico, ma se per arrivare bisogna fare chissà quale strada di montagna, ecco che sarà un costo piuttosto pensante da cui poter rientrare con l’eventuale rendita agricola del fondo agricolo stesso.
- Presenza o meno di un magazzino nel terreno. l’ideale sarebbe comprare un terreno agricolo che già era usato per questa destinazione e in cui c’è un magazzino, una costruzione magari moderna , o una vecchia casa di contadini ristrutturata, sia per metterci gli attrezzi da lavoro che per avere un posto dove cambiarsi ed – in caso – riposarsi. Se poi c’è una vera e propria casa abitabile, la cosa cambia in modo sostanziale e bisogna aggiungere il valore dell’abitazione a quello del terreno.
Cosa coltivare e come farlo in un terreno agricolo
Diciamo che al momento di fare il business plan, sarebbe bene avere le idee ben chiare.
Se non si ha esperienza, prima di investire in agricoltura , bisogna trovare un socio o un lavoratore dipendente DI FIDUCIA che conosca il mestiere.
Questo è INDISPENSABILE prima di fare un investimento del genere, a meno che non si voglia comprare un piccolo appezzamento di terra solo per farci un piccolo orto a consumo familiare, avere una persona del mestiere non è solo consigliato, ma è praticamente indispensabile. Per imparare a lavorare la terra serve esperienza sul campo ( in senso letterale )
Prodotto tipico certificato e biologico
Oggi vanno di moda i prodotti tipici certificati e magari anche biologici. Questi prodotti hanno il vantaggio per il produttore che aumentano notevolmente il prezzo di vendita . Lo svantaggio per il produttore è che per avere queste certificazioni bisogna avere dei prodotti agricoli o di allevamento che abbiano determinate caratteristiche a partire dalla zona in cui vengono coltivati o allevati, una cerca composizione chimica, l’uso limitato o totalmente assente di prodotti chimici , la particolare lavorazione, il che incide sul risultato finale e sulla produttività che è molto inferiore ad una produzione di massa di grandi quantità con tutti i prodotti chimici possibili.
OGM si OGM no
Purtroppo qui la legislazione è incerta, nel senso che può anche cambiare. L’Unione Europea ha demandato ad ogni Stato la possibilità di legiferare sugli OGM, in Italia solo alcuni di essi sono vietati, altri no. Come se l’uomo da 10 mila anni non li usasse. Comunque veniamo a Noi e ai Nostri investimenti legati ad un terreno agricolo e chiariamo subito che gli OGM sono una manna per le grandi colture intensive. Si tratta di prodotti agricoli i cui semi e bulbi costano di più rispetto ad altri, ma che hanno una resa e una resistenza alle intemperie nettamente superiore, nonchè una resistenza al passare del tempo ineguagliabile rispetto ai prodotti non Ogm. Molti dei prodotti che si vendono nei supermercati già sono OGM, quindi – sempre rispettanto i limiti imposti dalla legge italiana – non possiamo che consigliarne l’uso, a meno che non si voglia puntare su un prodotto biologico ed esplicitamente NON OGM.
Zafferano
E’ il vegetale a più alto costo. Ma è anche quello che ha il minore rendimento quantitativo. Quasi tutte le guide che si trovano online mettono lo zafferano tra i primi posti e lo consigliano, in verità però la cosa non è così semplice, anche perchè lo farebbero tutti e questa preziosissima spezia non sarebbe cosi preziosissima. Ad esempio se si ha un terreno con una grande quantità di argilla , lo zafferano tenderà ad infradiciarsi perchè non ama essere immerso nell’acqua. Quindi ATTENZIONE. Si può sempre provare a coltivarne un piccolo appezzamento nel Nostro terreno per vedere come va, e in caso negli anni successivi aumentare la produzione.
Viti per uva per fare il vino
L’Italia veniva chiamata nell’antichità ENOTRIA, il paese del vino. Non ci sono colture più tipiche del vino e l’olivo nel Nostro paese, ma per avere una grande produzione bisogna avere un grande terreno, bisogna trovare un terreno con la giusta composizione chimica e magari in un posto dove è possibile avere una certificazione del vino italiano di marca ( D.O.C. , IGT, DOCG )
Prodotti dell’orto e vendita a chilometri zero e uso dei social
La vendita di prodotti della terra a chilometri zero con l’aiuto dei social e di internet, è un altro business che va molto di moda e molto apprezzato.
Singoli produttori o associazioni di produttori ora si mettono insieme e mandano quasi tutto il prodotto in una unica bancarella vicino al luogo di produzione e verso i luoghi abitati più vicini.
Tutte le aziende – grandi e piccole – ora usano i social e questo può essere sfruttato per i contadini che vogliono vendere il raccolto della loro terra alle persone del luogo. Si può ad esempio aprire un Gruppo di Acquisto su Facebook nel quale mettere la frutta e la verdura di stagione, stabilire il luogo e gli orari in cui si vende il prodotto.
Nel 2022 il Governo Draghi ha introdotto il Bonus Agricoltura per aiutare a fare siti e-commerce e vendere online i prodotti agricoli delle aziende italiane.
Un piccolo allevamento di animali nel campo conviene
Non stiamo parlando di pastorizia, ma di un semplice allevamento di animali ad uso familiare. Naturalmente si tratta di un particolare modo di sfruttare il terreno che approfondiremo in un altro ambito, ma bisogna sottolineare che se si intende comprare un terreno investire ma a livello di hobby, cioè che ci dia da mangiare a Noi e alla Nostra famiglia e fare un piccolo commercio delle cose che produciamo, mettere qualche piccolo animale che non comportino troppo impegno come le galline, potrebbe darci grandi soddisfazioni a livello alimentare e quindi risparmiare molto nelle spese che si hanno in casa, nonchè ci aiuterebbe a mangiare cose che coltiviamo e nutriamo Noi, quindi particolarmente sane.
Prima di comprare un terreno agricolo, cosa c’è da sapere?
La vita in campagna è un sogno per tanti italiani, specialmente per quelli che stufi della vita cittadina desiderano spostarsi e dedicarsi a qualcosa di completamente differente. Non solo un desiderio, ma anche un’interessante opportunità d’investimento, facilmente gestibile con le giuste colture: i terreni agricoli hanno avuto negli ultimi anni una forte riduzione di costi, causata anche dalla svalutazione dei prezzi del mattone.
Primi importanti requisiti sono idee chiare e conoscenza del territorio, specialmente quello più periferico e lontano da centri urbani, al fine di valutarne vicinanza a fonti d’acqua, comodità d’accesso e prossimità a strade di collegamento. Da conteggiare poi tutte le spese, tra cui l’onorario per il notaio per consulenza e atto di compravendita. Inoltre, per capire come acquistare un terreno agricolo occorre esaminare una serie di fasi, quali sono queste?
Acquistare un terreno agricolo, dati e imposte da conoscere
Secondo il d.l. 765/1967, le aree agricole sul territorio italiano sono riconosciute come zone E: con questa classificazione si intendono zone incluse nelle aree comunali in cui si manifestano colture ampiamente articolate e su terreni prevalentemente pianeggianti o collinari. A differenza del terreno edificabile, la predisposizione ad area agricola ne limita l’attività di costruzione. A gennaio 2019, i terreni riconosciuti come zone E risultano associati al 28% della popolazione italiana complessiva.
Rispetto a quella del 9% destinata agli immobili, l’imposta di registro sull’acquisto di un terreno agricolo è pari al 12% del suo valore, applicabile qualora questo superi i 1,000 euro. Tale maggiorazione d’imposta è destinata a scoraggiare impieghi differenti rispetto a quello agricolo.
Da questa imposta sono però esonerati i soggetti a regime fiscale agevolato previsto dal d.p.r. 633/1972 che presentino volume d’affari fino a 7,000 euro nell’anno solare, con un’imposta sostitutiva dell’1%. Possono beneficiare di tale regime:
- Professionisti agricoli individuali
- Imprese agricole d’ogni tipologia
- Coltivatori diretti
- Lavoratori agricoli sotto Compendio Unico
Dal 2006, anno d’abolizione della valutazione automatica, l’agevolazione in questione non prevede più alcun limite nella dimensione dei terreni acquistati. Col d.l. 104/2013 sono invece state soppresse agevolazioni sull’acquisto di terreni per giovani agricoltori e in casi di aree montane.
La qualità del terreno è il principale fattore di produttività agricola, in quanto rappresenta dal 60% all’80% del valore di ogni coltura. Negli anni il prezzo dei terreni agricoli è stato soggetto a forti variazioni, registrando un calo del 16% dal 2017, dovuto anche alla riduzione dei prezzi sul mercato immobiliare. Proprio per tale ragione, comprare un terreno agricolo può rappresentare una valida opportunità d’investimento.
Elementi e spese da valutare per comprare un terreno agricolo
Decidendo l’acquisto di un terreno agricolo, nella prima fase è estremamente importante valutare una serie di fattori:
- Idee sull’utilizzo a cui il terreno verrà destinato, determinandone l’impiego migliore anche in base alle dimensioni
- Tipologia di terra e colture disponibili, per scegliere su quali prodotti agricoli investire sul lungo periodo
- Conoscenza del territorio, aree limitrofe e posizioni strategiche, così da sfruttare la vicinanza a fonti d’acqua e strade
Dopo aver fatto tali valutazioni occorre quantificare le spese, prima tra tutte quelle notarili: sarà obbligatoriamente richiesta la presenza di un notaio per stipulare un contratto di compravendita. A queste si uniscono poi:
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale
- Visure catastali
- Contributi previdenziali
Va infine aggiunta la spesa di Certificato di destinazione urbanistica, documento richiedibile nel comune di competenza che da questo rappresenterà il primo consenso all’acquisto.
Il ruolo del notaio nell’acquisto di terreni agricoli
Per rendere ogni procedura valida ai termini di legge è necessaria la figura di un notaio, al fine di istruire la pratica creando la documentazione necessaria. Di comune accordo col suo cliente, il notaio valuterà e medierà le volontà di tutte le parti coinvolte al fine di stilare l’atto più idoneo alla situazione.
Una volta stilato l’atto notarile sarà poi necessario svolgere una serie di controlli legali ai sensi del d.l. 182/2006, così da redigere un valido contratto e aggirare eventuali contenziosi. Tutte le parti hanno tuttavia diritto di rivolgersi al notaio per chiarimenti sull’aspetto giuridico dell’atto, non sono quindi escluse riformulazioni degli accordi presi. Il ruolo del notaio sarà necessario per acquisire il diritto di prelazione.
Cos’è il diritto di prelazione?
Requisito imprescindibile nella compravendita è il diritto di prelazione: è il diritto esclusivo di concludere l’accordo d’acquisto, che può essere sia per il coltivatore diretto proprietario che per colui che lo impiegherà in affitto. Affinchè abbia diritto di prelazione, l’acquirente deve ricevere dal proprietario la proposta d’acquisto tramite raccomandata o PEC, allegando compromesso e notificando accordo di cessione. In questo il prezzo deve essere opportunamente specificato.
Dopo aver ricevuto notifica d’accordo, l’acquirente ha 30 giorni di tempo per esercitare il suo diritto, che si perderà in caso di mancata risposta nel medesimo arco temporale. Qualora si accettino le condizioni, si avranno poi 6 mesi di tempo per versare la somma dovuta.
Il proprietario può, in alternativa, mettere in vendita il suo terreno anche senza diritto di prelazione, mentre avrà possibilità di rivendicare l’area qualora tale diritto non venga rispettato. Stessa rivendicazione può avvenire anche in caso l’acquirente di diritto non versi la somma pattuita entro le tempistiche stabilite.
Il diritto di prelazione è valido solo per trattative d’acquisto e non per donazioni, trasferimenti o successioni, mentre non viene impedito dall’eventuale presenza di un fabbricato/edificio sul terreno di riferimento.
Conclusioni
Al termine di quest’analisi, si può concludere dicendo che comprare un terreno agricolo può rappresentare un valido investimento, qualora si scelgano colture adatte alla terra che lo costituisce. Si nota inoltre che i terreni agricoli hanno caratteristiche fiscali nettamente differenti da quelli edificabili e dagli immobili in generale: per la zona E si ha un’aliquota del 12% (che si ridurrà all’1% per alcuni soggetti) appunto per scoraggiare utilizzi che non siano pertinenti col settore agricolo.
A conti fatti, valutando caratteristiche e idee di un terreno agricolo, la sua procedura d’acquisto si articola in 3 fasi:
- Calcolo delle spese
- Incarico del notaio
- Ottenimento della prelazione
Sarà proprio il diritto di prelazione, anticipato dal rilascio del Certificato di destinazione urbanistica da parte del comune, a consentire l’acquisto finale. La procedura di prelazione sarà accompagnata da un notaio che, mediando tra le posizioni di ogni singola parte, stilerà l’atto più consono al caso e infine un contratto a norma di legge.
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