Se è vero che oggi come oggi comprare un immobile per investire soldi non è così più un investimento sicuro come veniva considerato un tempo – almeno in gran parte d’Italia – è pur vero che si possono trovare degli ottimi affari presso le aste giudiziarie principalmente come abitazione principale e – perché no – anche per fare investimenti.
E’ molto difficile dire DOVE conviene ancora comprare un immobile per investire, cioè allo scopo di rivenderlo subito dopo e guadagnarci, oppure per affittarlo, questo perché la situazione dei prezzi delle case in Italia cambia veramente dal giorno alla notte dal profondo sud all’estremo Nord, cambia se si tratta di una grande città piena di lavoro come Milano un un piccolo paesino che si sta spopolando nell’arco dell’Appennino del centro Italia. Quindi prima di andare avanti in questa lettura, vi conviene tenere a mente sempre DOVE eventualmente comprare una casa, e che il mercato immobiliare per il 2020 non darà segni sostanziali di ripresa, ma andiamo avanti.
Dove trovare immobili all’asta
Ci sono dei siti specializzati in cui compaiono le case e più in generale gli immobili messi all’asta giudiziaria. Si tratta di siti specializzati per aste giudiziare o di siti specializzati in vendite di immobili, i quali offrono tutta una serie di informazioni molto utili e complete, più che su semplici siti di compravendita. La legge sulle aste giudiziarie è molto specifica e puntigliosa e anche chi pubblica queste offerte deve farlo seguendo particolari specifiche tecniche.
In questi siti quindi non si trovano solo le foto e la descrizione dell’immobile, ma anche dei dati fondamentali per capire di cosa si tratta ( questi immobili si possono anche visitare, accompagnati dall’addetto alla vendita nominato dal tribunale)
- dati del lotto,
- dati catastali
- planimetria
- iscrizioni pregiudizievoli
- abusi edilizi (e relativa sanabilità)
- vincoli
- eventuali morosità condominiali
- valore di stima ( è una stima fatta in base al valore di mercato),
- lo storico delle aste ( alcuni immobili possono essere stati messi all’asta da anni e nessuno ha mai fatto un’offerta e possono essere scesi anche fino ad 1/10 della stima iniziale)
- prezzo base,
- offerta minima,
I migliori siti di aste di immobili
- asteimmobili.it
- immobiliare.it
- astegiudiziarie.it
Il prezzo di una casa all’asta può essere molto inferiore al valore di mercato
Come si può vedere in questo schema qui sotto, il prezzo di un immobile all’asta può diminuire più del 50% del valore di mercato, se nelle prime aste nessuno si è fatto avanti.
Per questo motivo sempre più famiglie decidono di tentare la strada di acquistare la prima abitazione all’asta, un modo per risparmiare sui costi della prima casa.
Sopra: un tipico esempio di un’abitazione che è andata all’asta nei primi mesi del 2017. Si tratta di un’appartamento degli anni ’90, quindi recente, valutato 117 mila euro. Ben 7 aste sono andate a vuoto e ora la prossima partirà da soli 35 mila euro, cioè meno di 1/3 del valore reale dell’appartamento. Questo grafico mostra perché comprare una casa all’asta è il metodo più conveniente sotto l’aspetto del prezzo. Poi ci sono altre cose da valutare, come è scritto nell’articolo.
Quando una casa va all’asta?
Ci sono tanti motivi che portano un proprietario di una casa a trovarsi in difficoltà economica, a non riuscire a pagare dei debiti . I debitori poi si rifanno sul suo patrimonio, è per questo che ci sono degli immobili che possono andare all’asta. Ma anche gli enti pubblici possono mettere all’asta i propri immobili; ecco i principali motivi.
- Ente pubblico: la vendita di immobili di enti pubblici deve essere fatta per legge tramite un’asta.
- Azienda privata: i creditori, tramite atti giudiziari si rifanno sul creditore che non ha pagato dei debiti e il tribunale può mettere all’asta un suo immobile ( o più immobili)
- Privato cittadino: sappiamo che l’abitazione principale non può essere messa all’asta se si hanno debiti con l’Agenzia delle Entrate, però può essere messa all’asta anche la “prima casa” nel caso in cui una persona abbia dei debiti con banche o altri privati e il tribunale decida di risarcire i creditori in questo modo, se non ci sono altri beni da pignorare.
Una volta che il tribunale ha deciso di mandare un immobile all’asta, c’è tutta una procedura da seguire
Differenze tra asta immobiliare d’incanto e senza incanto
Aste giudiziarie senza incanto: sono quelle più comuni da trovare: c’è un prezzo base di partenza già stabilito . Se sei interessato, devi fare un’offerta in busta chiusa ( non riconoscibile) dove sarà presente il tuo nome, cognome, fotocopia di un documento di identità e codice fiscale e l’offerta, che non potrà essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base di partenza. Puoi anche delegare un avvocato o un notaio al tuo posto.
Aste giudiziarie con incanto: quando alle aste senza incanto non si presenta nessuno per più e più volte e quando il prezzo è sceso di molto, il giudice può predisporre un’asta d’incanto, cioè al rialzo tra i vari partecipanti.
Cosa fare prima di comprare una casa all’asta giudiziaria
Ecco alcuni semplici consigli tecnici che possiamo darvi prima di accedere ad un’asta giudiziaria.
- Leggere attentamente tutte le carte: dati catastali, planimetria, iscrizioni pregiudizievoli, abusi edilizi (e relativa sanabilità) , vincoli, eventuali morosità condominiali , valore di stima. Si tratta di documenti molto tecnici ed è bene che sia un esperto di Vostra fiducia che le legga e ve le spieghi.
- Andare a visitare la casa o l’immobile, per rendersi conto dello stato in cui versa. Anche qui la presenza di un esperto di fiducia ( geometra o architetto) è assolutamente consigliabile. Se la casa è occupata come abitazione dal proprietario( o inquilino) è bene sincerarsi che già sia stato fatto l’atto di espulsione, che lì a poche settimane dovrebbe concretizzarsi.
- Sincerarsi della possibilità di accedere ad un mutuo: di solito il pagamento va effettuato entro 60 o 90 giorni dalla data dell’asta.Quindi prima dell’asta è bene andare presso la propria banca di fiducia e mettersi d’accordo per un eventuale mutuo. Ci sono banche che offrono anche mutui specifici per questo tipo di compravendite.
Come partecipare ad una vendita di casa all’asta
Una volta che avrò visionato lo stabile o il terreno che mi interessa – o meglio – una volta che lo avrò fatto visionare da un professionista di fiducia, letto tutti i documenti che di solito sono allegati all’immobile all’asta già sul sito di esposizione, dopo aver aspettato il “prezzo giusto“, cioè dopo aver aspettato qualche mese o qualche anno che il prezzo di stima inizialmente sia sceso e sia diventato veramente un affare.
Il giudice, dopo che la 4a asta è andata a vuoto può abbassare la cifra del 50% del prezzo di stima, poi se anche questa andrà a vuoto, potrà ulteriormente abbassarla.
Dopo aver visitato e fatto vedere l’immobile ad un esperto di fiducia e dopo essere sicuro di avere i risparmi da parte per poter sopperire a tutta la cifra ( magari aiutandomi con un mutuo ), potrò andare all’asta giudiziaria il cui giorno, ora e luogo è specificato nel sito stesso già da mesi.
Lì potrò fare la mia offerta in busta chiusa e anonima con all’interno anche una fotocopia di un documento di identità. Per fare questa offerta posso delegare anche un avvocato o notaio di fiducia.
Come faccio a sapere se una casa in vendita all’asta è occupata dall’esecuatato? Conviene acquistarla, o è meglio abbandonare l’asta?
Non di rado, specialmente se si tratta di un immobile che arriva da un privato, che la casa sia ancora occupata o dal proprietario o dall’ultimo affittuario.
Accorgersi se una casa messa all’asta è occupata oppure no, è molto semplice. Basta andare dal custode giudiziario nominato dal giudice, il quale è il soggetto preposto a far vedere l’immobile alle persone che sono interessate ad acquistarlo ad un’asta.
Se volete stare tranquilli, è meglio non acquistare una casa occupata, perchè poi potrebbero sorgere dei problemi – non insormontabili – ma che comunque possono farvi perdere tempo ( cioè mesi e se va male anche anni ) e soldi.
La liberazione dell’immobile con una risoluzione amichevole
Però se proprio vi piace, vedete che vi conviene ( ad esempio il prezzo dell’asta è sceso molto al di sotto del suo valore) potete fare un accordo privato con colui che lo occupa. Ad esempio se è un condomine moroso potrete offrirgli di pagare Voi le mensilità di condominio che non ha pagato, oppure se è il proprietario potete offrirgli dei soldi per andare via.
Ovviamente nel momento in cui si contratta con una persona ( o una famiglia ) che è stata sfrattata dalla propria abitazione perchè morosa, poi farci un accordo che prevede di dargli migliaia di euro DOPO che se ne sono andati non è cosa semplice e va valutato caso per caso.
La liberazione dell’immobile con una soluzione per vie legali
Se non riuscite ( o non volete) trovare un accordo, allora dovete tentare la via legale.
Se un occupante non vuole andarsene con un accordo tra privati, difficilmente se ne vorrà andare con dei semplici avvisi di avvocati o giudici, ma servirà la forza pubblica, ma ecco tutte le procedure da seguire:
- Mandare una lettera di diffida dall’avvocato. In questa lettera ci sarà scritto che Voi siete il nuovo proprietario e diffidate l’esecutato occupante di lascirare l’immobile entro alcune settimane, cioè il tempo di fare i bagagli ed andare via.
- Atto di Precetto: è un ulteriore atto che il nuovo proprietario può mandare all’esecutato. Nel precetto c’è il decreto di trasferimento scritto dal giudice che da pochi giorni all’esecutato di lasciare il posto.
- Ufficiale giudiziario: entra in ballo quando l’atto di precetto precedente viene ignorato. L’ufficiale giudiziario darà all’esecutato una data precisa entro la quale l’immobile dovrà essere liberato.
- Forza pubblica: nel caso in cui l’ordine dell’ufficiale giudiziario non viene eseguito, lo stesso dovrà chiamare la forza pubblica che dovrà fare eseguire l’ordine dell’ufficiale giudiziario anche con la forza.
Casa occupata da minorenni o da persone disabili
La questione potrebbe rivelarsi molto più complicata se tra gli occupanti della casa ci sono di mezzo anche minorenni o persone disabili.
In questo caso il giudice può decidere a favore dell’occupante, ad esempio aspettando che il minorenne diventi maggiorenne o che il Comune dia una casa provvisoria, un alloggio all’esecutato, che però dovrà accettarlo ed andarsene.
La legge italiana e di altre nazioni europee sono molto comprensive dei diritti dell’occupante. Cosa che non accade in tutti i paesi però, paesi come la Germania, in cui basta non pagare il condominio per avere uno sfratto esecutivo.
Conclusioni: conviene comprare una casa all’asta?
Per andarci a vivere? Assolutamente sì, se siete fortunati potete trovarne una dove vi serve ad un ottimo prezzo.
Per investire? Conviene se trovate l’immobile giusto al momento giusto, ma secondo Noi bisogna essere degli esperti di immobili e mercato immobiliare per acquistare un’abitazione e poi rivenderla o darla in affitto.
State sempre attenti se la casa è occupata e valutate attentamente da situazione a situazione.
Meglio aspettare qualche tempo in più e andare sul sicuro, che andarsi a creare problemi difficilmente risolvibili, specialmente se poi ci avete investito una bella fetta dei Vostri soldi, per non parlare di una situazione in cui avete preso un mutuo per acquistarla.
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