L’acquisto di una casa è uno degli obiettivi prioritari per gli italiani, tanto che secondo Istat oltre 25 milioni di loro ne hanno una di proprietà , ma è anche un passo da compiere con grande prudenza, considerando aree di riferimento e andamento del mercato immobiliare. Tuttavia, comprare casa rappresenta anche un’occasione per creare una rendita.
Un vero e proprio investimento, che al netto di costi come notaio, imposte catastali e di registro può fruttare sul lungo periodo se si fanno le scelte giuste, anche a costi ridotti, puntando sia sulla compravendita che sull’affitto, ma non solo. Precedentemente ci siamo occupati più in generale se conviene investire in questo settore, ora cerchiamo di capire se é possibile investire in immobili con pochi soldi e avere buoni risultati.
Mercato immobiliare, la situazione italiana
Secondo le proiezioni di Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano potrebbe chiudere il 2021 con un fatturato di circa 122 miliardi di euro, segnando un +9,5% rispetto al 2020 ma un -5,4% rispetto al 2019, con aspettative per il 2022 di 140 miliardi. Complice pandemia, cambi di stili di vita e smart working, a trainare il mercato sono principalmente il rimbalzo della domanda e la sua segmentazione: sono sempre più richiesti grandi spazi confortevoli, anche esterni, spesso fuori città , da adibire a veri e propri uffici o da vivere anche 24/7.
Uno scenario che ha progressivamente affermato l’investimento sul mattone: secondo l’Osservatorio sui Mercati Immobiliari di Dyanema-Nextplora, nel 2021 circa il 27% degli italiani ha concluso un investimento immobiliare, mentre il 35% ne ha intenzione con maggiore liquidità e il 32% desidera farlo ma non ha il capitale necessario. I principali investimenti riguardano fabbricati:
- Che non richiedono ristrutturazioni, per il 61%
- Che prevedono cambio di destinazione d’uso, per il 18%
- In costruzione, per il 14%
A rafforzare il trend positivo è anche la posizione degli investitori: secondo lo stesso osservatorio, il 61% degli italiani considera gli investimenti sul mattone quelli meno rischiosi, mentre il 17% conosce i rischi ritenendoli però facilmente gestibili.
Come investire nel mercato immobiliare con pochi soldi? 6 modi per farlo
La ripartenza del settore immobiliare ha facilitato gli investimenti che, se in passato erano prerogativa solo di grandi capitali, oggi possono diventare alla portata anche di chi non dispone di corpose somme di denaro. Ciò è dovuto alla sempre maggiore dislocazione/settorializzazione del mercato, che ha portato alla creazione di nuove realtà abitative, anche in luoghi periferici e quindi meno inflazionati.
1. Cercare occasioni nei luoghi più convenienti
Stando alle stime di Idealista-Real Estate Data Hub, nel secondo trimestre 2021 le scelte d’acquisto e locazione verso immobili trilocali rappresentano il 35% del totale, +18% rispetto all’anno precedente, mentre i monolocali ne rappresentano solo il 5%. Nel terzo trimestre, invece, si registra un -1,8% sui prezzi medi in tutta Italia.
Con superfici medie di 112 m2, il trend delle nuove esigenze abitative si rispecchia anche in aree periferiche e province in cui il costo della vita è minore, dove i prezzi/m2 possono essere addirittura inferiori ai 1.000 euro, tra queste:
- Isernia, 721,87 euro
- Caltanissetta, 724,43 euro
- Biella, 731,24 euro
- Enna, 835,27 euro
- Alessandria, 845,81 euro
- Rieti, 867,09 euro
Da non dimenticare poi abitazioni in piccoli borghi italiani con prezzi a partire dai 15.000 euro, dai 40 ai 150 m2, che potrebbero però richiedere grandi lavori di ristrutturazione (fino a +5.000 euro). Per quanto riguarda gli affitti, invece, sud e isole vedono canoni da 250-300 euro/mese, con primato di Caltanissetta a 3,9 euro/m2.
Se i prezzi delle case nei piccoli centri sono abbordabili, nelle grandi città le cose cambiano e più si va a Nord più il costo di un immobile al metro quadrato si fa più alto. Fino ad arrivare a prezzi decisamente stratosferici nei quartieri più IN di Milano .
In alternativa, si può optare per investimenti immobiliari all’estero, con Regno Unito, Spagna, Portogallo, Grecia, Croazia ed est Europa che presentano importanti occasioni di risparmio, considerando però relative imposte, tra cui l’italiana IVIE, e potenziale rischio valutario, legato a nazioni extra-euro.
Leggi anche: Dove comprare casa all’estero.
2. Acquisto e vendita, con o senza ristrutturazione
Situazioni di mercato al ribasso sono ideali per fare investimenti su immobili con pochi soldi, sfruttando quando possibile le province coi prezzi più bassi o impiegare più denaro per la comodità logistica dei centri città , considerando le rilevazioni di Idealista che vedono prevalenza di segni negativi specialmente a:
- Cosenza, -8%
- Pesaro, -5,1%
- Macerata, -4,9%
- Cremona, -3,6%
- Udine, -3,5%
- Teramo, -3,1%
Acquistare una casa in svendita consente di risparmiare fino al 40% sul valore di mercato e, sfruttando gli andamenti del settore, potrà essere rivenduta successivamente a prezzo maggiore. Sarà comunque necessario considerare:
- Tipologia, che risponda alle principali esigenze
- Zona, in cui vi sia forte domanda
- Comodi e scomodi, che incrementino o riducano il valore
Quando necessario, è importante quantificare anche i costi di ristrutturazione, che non superino i 10.000 euro, per lavori di durata non superiore ai 3-4 mesi.
3. Acquisto e locazione
Le esigenze abitative cambiano col mercato: se negli anni ’80 e ’90 si acquistava un’abitazione per il futuro, con la dinamicità odierna fatta di continui spostamenti la casa in affitto può essere una soluzione ideale sul breve-medio periodo.
Investire su un immobile con pochi soldi e metterlo in affitto può creare una rendita, bisogna però considerare:
- Prezzo della casa
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale
- Atto notarile e di mutuo
- Interessi passivi sul mutuo
- Ristrutturazione e/o adeguamento impianti
Sfruttando tendenze di mercato al ribasso, l’investimento migliore a fine locazione si effettuerà in:
- Città /centri con più di 50.000 abitanti, vicini ad aziende e universitÃ
- Aree provinciali, logisticamente collegate a vita e servizi cittadini
- Aree turistiche e di villeggiatura, specialmente per affitti brevi e vacanzieri
In alternativa, è possibile mettere in affitto singole pertinenze come box e posti auto, che stando all’Osservatorio del Mercato Immobiliare al 2021 vedono una crescita del +56,5%.
4. Affitto camere
Qualora se ne abbia già una di proprietà , è possibile mettere in affitto una singola porzione della propria abitazione a chiunque ne abbia bisogno: la stanza in affitto è un modo per trasformare in rendita un immobile che già si possiede, per soddisfare le principali esigenze di lavoratori e studenti fuori sede, che secondo l’Osservatorio Talent Venture rappresentano quasi il 30% del totale degli universitari e che non sempre possono permettersi l’affitto di un intero immobile.
Disciplinato dal D.L. 431/1998, il contratto per l’affitto della stanza è legato all’esigenza transitoria e prevede un canone deciso liberamente dalle parti, o in virtù di accordi territoriali che ne decidano l’importo.
5. Investimento in fondi immobiliari
L’investimento nel settore immobiliare si può effettuare anche senza acquistare un fabbricato, bensì puntando ad un fondo comune. A lungo o medio termine e dal rischio variabile, questi fondi comuni d’investimento:
- Sono chiusi, prevedendo il rimborso della quota versata solo a scadenza
- Investono almeno 2/3 del patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari
Tra i più affidabili fondi comuni immobiliari si possono segnalare:
- BNP Paribas REIM
- Generali Real Estate
- UBI Swiss Sima
Con durate dai 10 ai 30 anni, si orientano in base alle tendenze di mercato e non consentono la gestione autonoma.
6. Comprare casa tramite un’Asta e mutuo ipotecario
E’ una soluzione estrema che in pochi utilizzano ma acquistare casa tramite asta e mutuo ipotecario è possibile.
Leggete la Nostra guida al link sopra.
Investire in immobili con pochi soldi è davvero possibile?
Terminando quest’esame, si può notare come investire nel settore immobiliare anche con poco denaro a disposizione sia davvero possibile, cogliendo le migliori occasioni di mercato: un comparto suscettibile a forti oscillazioni, dovute alla situazione geo-politico-sociale nazionale, e che ha risentito pesantemente delle misure anti-CoViD, sebbene nel 2021 l’OMI veda una crescita del +26,1% rispetto al 2019 (al netto del 2020).
A conti fatti, l’investimento immobiliare può considerarsi per certi versi un’attività d’impresa, sia nella compravendita che nella locazione: sarà sempre importante comprendere le principali esigenze della clientela, mutevoli nel tempo, e approfittare di opportunità studiando anche i mercati locali, per coglierne i frutti futuri.
Leggi anche: Altri tipi di investimento.
