Investire in Immobili da Ristrutturare per Vendita o Affitto: Come Fare?

In tempi di crisi, in cui i prezzi di mercato si riducono drasticamente, investire sul mattone può diventare un’ottima occasione per ottenere un lauto profitto, o una rendita immobiliare nel tempo. Con attenta stima del valore, fra gli investimenti su case, un ottimo investimento è rappresentato dall’acquisto di una casa da ristrutturare.

Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni:

In Italia, sono disponibili diverse agevolazioni fiscali per chi decide di acquistare e ristrutturare immobili. Questi incentivi sono stati introdotti per stimolare il settore edilizio, migliorare l’efficienza energetica degli edifici e preservare il patrimonio edilizio del paese. Ecco un riepilogo delle principali agevolazioni fiscali attualmente disponibili. ATTENZIONE, controllate se ancora sono in funzione, con il tempo alcune potrebbero non valere più.

1. Bonus Ristrutturazioni

• Descrizione: Consente di detrarre dall’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) il 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione di immobili residenziali.
• Limite di spesa: Fino a 96.000 euro per unità immobiliare.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
• Interventi ammessi: Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, sia su singole unità abitative che su parti comuni di edifici residenziali.

2. Ecobonus

• Descrizione: Agevolazione per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, come la sostituzione di impianti di climatizzazione, l’installazione di pannelli solari, la coibentazione, ecc.
• Aliquota: Detrazione del 50% o 65%, a seconda dell’intervento.
• Limite di spesa: Varia in base al tipo di intervento, ad esempio:
  • Fino a 100.000 euro per interventi di riqualificazione energetica globale.
  • Fino a 60.000 euro per l’installazione di pannelli solari.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

3. Superbonus 110%

• Descrizione: Detrazione al 110% per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico (Sismabonus), a condizione che l’intervento migliori di almeno due classi energetiche l’edificio o, se non possibile, la classe energetica massima.
• Limite di spesa: Varia in base agli interventi e al tipo di edificio (unifamiliare o condominio). Ad esempio, per l’isolamento termico (cappotto) il limite è di 50.000 euro per gli edifici unifamiliari e fino a 136.000 euro per i condomini.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 5 o 4 quote annuali di pari importo.
• Validità: Questo bonus ha avuto diverse proroghe e modifiche nel corso del tempo, è necessario verificare la normativa aggiornata al momento della ristrutturazione.

4. Sismabonus

• Descrizione: Agevolazione per gli interventi di adeguamento sismico sugli edifici. La detrazione varia dal 50% all’85% delle spese sostenute, in funzione del miglioramento della classe di rischio sismico.
• Limite di spesa: Fino a 96.000 euro per unità immobiliare.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

5. Bonus Facciate

• Descrizione: Consente di detrarre il 60% delle spese sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti.
• Limite di spesa: Nessun limite di spesa.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
• Nota: Questo bonus era inizialmente del 90%, ma è stato ridotto al 60% per il 2022 e anni successivi.

6. Bonus Mobili e Elettrodomestici

• Descrizione: Detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
• Limite di spesa: Fino a 8.000 euro per il 2024, che scenderà a 5.000 euro per gli anni successivi.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

7. Bonus Verde

• Descrizione: Detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni.
• Limite di spesa: Fino a 5.000 euro per unità immobiliare.
• Modalità: La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

8. Cessione del credito e sconto in fattura

• Descrizione: Per alcuni bonus, come il Superbonus 110%, è possibile optare, al posto della detrazione fiscale, per la cessione del credito a terzi (banche, imprese, ecc.) o per uno sconto in fattura direttamente da parte del fornitore.
• Vantaggi: Questo permette di monetizzare immediatamente l’agevolazione fiscale o ridurre l’esborso immediato.

Come e perchè investire in una casa da ristrutturare?

Acquistare una casa da ristrutturare ai fini d’investimento può essere un’occasione per creare una rendita sul medio-lungo periodo, in modo simile ad una vera e propria attività imprenditoriale, tramite due modalità:

• Vendita, per liquidità immediata
• Locazione, per introiti continuativi

Se una casa di nuova costruzione chiavi in mano prevede tempi d’acquisto più veloci ma costi maggiori e limiti su cambiamenti e adattamenti, una casa da ristrutturare prevede attenta stima del valore ma costi ridotti, a cui però si dovranno aggiungere le spese di restauro/ristrutturazione/ammodernamento sia per la struttura in se che per relative pertinenze, che dovranno essere idealmente sotto i 10.000 euro per lavori non superiori ai 3-4 mesi specialmente per operazioni di manutenzione ordinaria.

Dove comprare un immobile da ristrutturare e rivendere?

Sicuramente è più facile in una grande città, ma qui iniziamo a parlare di cifre importanti.

Nelle grandi città il prezzo delle case per metro quadrato è molto alto, pensiamo ad esempio a Milano dove ci sono prezzi tra i più alti d’Italia e cerchiamo di comprendere che fare un investimento di questo tipo non è per tutte le tasche.

Anche se si volesse fare un investimento minimo per un immobile, cioè comprare una vecchia casa diroccata in mezzo agli Appennini del centro Italia ecco che se anche il prezzo fosse inferiore a 50.000 euro, i costi per la ristrutturazione sarebbero praticamente altrettanti e quindi si passerebbe già a 100.000 euro da investire.

Che sono decisamente una bella cifra per persone normali, escludendo naturalmente persone con redditi molto alti oppure delle agenzie immobiliari che hanno capitali da investire o ancora meglio dei Fondi di Investimento che hanno capitali a disposizione proprio per questo tipo di attività.

Coi trend immobiliari in continua evoluzione complice l’emergenza Coronavirus, elementi oggetto di stima saranno:

• Tipologia e categoria catastale
• Ubicazione
• Destinazione d’uso
• Comodi e scomodi

Da considerare imprescindibilmente gli interventi previsti, che possono riguardare specialmente:

• Eventuale messa in sicurezza di vecchi fabbricati secondo le nuove normative in fatto di edilizia antisismica
• Comfort e vivibilità
• Conformità impianti
• Sicurezza generale
• Abbattimento barriere architettoniche
• Efficientamento energetico
• Isolamento termico

Secondo analisi di Idealista, specialmente in aree dai costi ridotti, un fabbricato in svendita può avere un costo fino al -40%, mentre al netto delle spese di ristrutturazione può incrementare il suo valore fino al +30%.

Acquisto casa da ristrutturare da vendere o affittare, i due principali bonus

La Legge di Bilancio 2021 (D.L. 178/2020) ha prorogato totalmente le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione degli immobili, con l’obiettivo di favorirne gli investimenti nell’edilizia e aumentarne resilienza e sostenibilità.

Bonus Ristrutturazione

Principale sovvenzione è il Bonus Ristrutturazione 2021, valido per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al dicembre 2021 con detrazione IRPEF al 50% e limite di 96.000 euro. Sebbene dalla sua versione 2020 non vi siano differenze sostanziali, il Decreto Rilancio ha introdotto alcune novità:

• Detrazione dilazionata in 10 anni
• Cessione credito
• Sconto in fattura

Secondo la normativa, le spese detraibili sono:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni di edifici o singole unità residenziali di qualsiasi categoria catastale e pertinenze
• Interventi di ricostruzione e ripristino danni da calamità
• Realizzazione di autorimesse o posti auto
• Eliminazione di barriere architettoniche e realizzazione strumenti d’agevolazione alla mobilità interna ed esterna
• Installazione misure per prevenire rischio di atti illeciti da parte di terzi, come cancelli, porte blindate, videocamere e circuiti di vigilanza privata
• Cablatura degli edifici e riduzione dell’inquinamento acustico
• Adozione di misure di risparmio energettico
• Adozione di misure antisismiche
• Bonifica dell’amianto
• Adozione di strumenti di riduzione degli infortuni domestici
• Riparazione di impianti per la sicurezza domestica
• Installazione di rilevatori di gas
• Monitoraggio di vetri anti-infortunio
• Installazione di corrimano su scale
• Sostituzione di porte interne
• Sostituzione generatore elettricità d’emergenza ai sensi dell’art. 1 comma 60 Legge di Bilancio

Sono inoltre detraibili spese per:

• Progettazione e prestazioni professionali annesse
• Messa in regola di impianti elettrici ai sensi del D.M. 37/2008 e norme Unicig su impianti a metano ai sensi del D.L. 1083/1971
• Acquisto dei materiali
• Compenso ai professionisti per la relazione di conformità dei lavori
• Effettuazione di perizie e sopralluoghi
• IVA, imposta di bollo e diritti di concessioni, autorizzazioni e denunzie d’inizio lavori
• Oneri di urbanizzazione
• Costi di realizzazione degli interventi e adempimenti ai sensi del D.L. 41/1998

Beneficiari del Bonus Ristrutturazione 2021 sono:

• Proprietari
• Nudi proprietari
• Titolari di diritti reali di godimento sull’immobile
• Locatari e comodatari
• Soci di cooperative
• Imprenditori individuali
• Soggetti che producano redditi in forma associata

Requisito obbligatorio sarà la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla data di conclusione lavori per interventi sul risparmio energetico. Disponibile fino al 31 dicembre, il Bonus Ristrutturazione potrebbe vedere una proroga con la Legge di Bilancio 2022.

Superbonus 110% ( finito ) 

Introdotto anch’esso con la Legge di Bilancio 2021, il Superbonus 110% permette uno sgravio fiscale del 110% su lavori di:

• Riqualificazione energetica
• Rischio sismico

Principali interventi ammessi saranno:

• Cappotto termico su oltre il 25% della superficie lorda disperdente, con limiti di
  • 50.000 euro per unità immobiliari in edifici plurifamiliari
  • 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità
  • 30.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici con più di 8 unità
• Interventi su parti comuni per sostituzione impianti di climatizzazione, con limiti di
  • 20.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità
  • 15.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici con più di 8 unità
• Interventi su edifici unifamiliari, con limite di 30.000 euro

Ne avranno diritto:

• Condomini
• Persone fisiche esterne ad attività imprenditoriali
• Istituti autonomi case popolari
• Cooperative d’abitazione a proprietà indivisa
• Organizzazioni sociali non-lucrative
• Associazioni e società sportive dilettantistiche
• Organizzazioni sociali e di volontariato nelle province autonome di Trento e Bolzano

Secondo il documento 204/2021 dell’Agenzia delle Entrate, in caso di vendita prima dei 5 anni il costo dei lavori effettuati sarà deducibile dalla plusvalenza. Con l’approvazione della NADEF da parte del MEF, il Superbonus 110% è stato prorogato fino al 2023.

Costo di un vecchio immobilie da sistemare nei vari posti in Italia ( IL COSTO è INDICATIVO)

Il costo di un immobile da ristrutturare in Italia varia notevolmente a seconda della posizione geografica (Nord, Centro, Sud e Isole), del contesto (città, campagna, montagna) e delle specifiche caratteristiche dell’immobile. Ecco una panoramica approssimativa dei costi al metro quadro per immobili da ristrutturare in diverse aree del paese:

1. Città

• Nord Italia:
  • Milano: 2.000 – 4.000 €/m²
  • Torino: 1.200 – 2.500 €/m²
  • Venezia: 2.500 – 4.500 €/m²
• Centro Italia:
  • Roma: 2.500 – 4.500 €/m²
  • Firenze: 2.200 – 4.000 €/m²
  • Bologna: 1.800 – 3.000 €/m²
• Sud Italia:
  • Napoli: 1.200 – 2.500 €/m²
  • Bari: 1.000 – 2.000 €/m²
  • Palermo: 800 – 1.800 €/m²
• Isole:
  • Cagliari (Sardegna): 1.000 – 2.000 €/m²
  • Catania (Sicilia): 900 – 1.800 €/m²

2. Campagna

• Nord Italia:
  • Campagna lombarda: 800 – 1.500 €/m²
  • Colline del Piemonte: 700 – 1.500 €/m²
• Centro Italia:
  • Toscana rurale: 1.000 – 2.500 €/m²
  • Umbria: 800 – 1.800 €/m²
  • Marche: 800 – 1.700 €/m²
• Sud Italia:
  • Campagna pugliese: 500 – 1.200 €/m²
  • Calabria: 400 – 1.000 €/m²
• Isole:
  • Sicilia rurale: 500 – 1.200 €/m²
  • Sardegna rurale: 600 – 1.300 €/m²

3. Montagna

• Nord Italia:
  • Alpi (Valle d’Aosta, Trentino-Alto Adige): 1.500 – 3.500 €/m²
  • Dolomiti: 2.000 – 4.000 €/m²
  • Appennino settentrionale: 700 – 1.500 €/m²
• Centro Italia:
  • Appennino centrale (Abruzzo, Marche): 600 – 1.500 €/m²
  • Toscana montana: 900 – 2.000 €/m²
• Sud Italia:
  • Aspromonte, Sila (Calabria): 400 – 1.200 €/m²
  • Irpinia (Campania): 500 – 1.200 €/m²
• Isole:
  • Sicilia montana: 500 – 1.200 €/m²
  • Montagne sarde: 600 – 1.300 €/m²

Questi prezzi rappresentano una stima indicativa, e possono variare in base a diversi fattori quali la vicinanza ai servizi, la qualità dell’immobile, l’accessibilità e il potenziale turistico dell’area. In generale, gli immobili da ristrutturare in zone urbane tendono a essere più costosi rispetto a quelli in campagna o montagna, ma possono offrire un ritorno sull’investimento più rapido e sicuro, soprattutto nelle città più grandi o turistiche.

Gli immobili situati nelle regioni del Nord Italia e nelle principali città del Centro sono generalmente più costosi rispetto a quelli nel Sud e nelle Isole, riflettendo le differenze economiche e di sviluppo tra le varie aree del paese.

La ristrutturazione di un immobile può comportare costi aggiuntivi significativi, quindi è essenziale considerare attentamente l’investimento totale prima di procedere.

Investire in immobili da ristrutturare conviene veramente?

Investire in immobili da ristrutturare può essere una scelta vantaggiosa, ma la convenienza dipende da vari fattori specifici legati al mercato, alle condizioni dell’immobile e agli obiettivi dell’investitore. Ecco una panoramica dei principali aspetti da considerare:

Vantaggi di investire in immobili da ristrutturare

1. Prezzo d’acquisto inferiore:
   • Gli immobili da ristrutturare sono generalmente venduti a un prezzo inferiore rispetto agli immobili già pronti all’uso. Questo può permettere di accedere a zone centrali o in crescita a costi più bassi, aumentando il potenziale di guadagno.
2. Personalizzazione:
   • La ristrutturazione offre la possibilità di personalizzare l’immobile secondo le proprie preferenze o le richieste del mercato, rendendolo più attraente per futuri inquilini o acquirenti.
3. Aumento del valore dell’immobile:
   • Se la ristrutturazione è eseguita correttamente, può portare a un significativo aumento del valore dell’immobile, specialmente in aree dove la domanda è alta. Questo è particolarmente vero se vengono fatte migliorie estetiche e strutturali che rispondono alle tendenze di mercato.
4. Incentivi fiscali:
   • In molti paesi, Italia compresa, ci sono incentivi fiscali e bonus ristrutturazione che possono ridurre i costi complessivi della ristrutturazione, aumentando la convenienza economica dell’investimento.
5. Margine di guadagno più alto:
   • Vendere o affittare un immobile ristrutturato può offrire un margine di guadagno più elevato rispetto all’acquisto e alla vendita di un immobile già ristrutturato da un altro investitore.

Rischi e considerazioni

1. Costi di ristrutturazione:
   • I costi di ristrutturazione possono essere difficili da stimare con precisione. È facile che sorgano spese impreviste, soprattutto in edifici più vecchi o con problemi strutturali nascosti. È fondamentale fare una stima accurata dei costi prima di procedere all’acquisto.
2. Tempi di ristrutturazione:
   • Le ristrutturazioni possono richiedere molto tempo, ritardando il momento in cui l’immobile potrà essere venduto o affittato e, di conseguenza, posticipando il ritorno sull’investimento.
3. Rischi burocratici:
   • Ottenere i permessi necessari e navigare la burocrazia può essere complicato, soprattutto in alcune giurisdizioni. Questo può portare a ulteriori ritardi e costi.
4. Mercato immobiliare:
   • Il successo di un investimento in immobili da ristrutturare dipende molto dalle condizioni del mercato immobiliare. Se il mercato è in calo o stagnante, il potenziale di guadagno potrebbe essere limitato.
5. Rendita futura:
   • Il ritorno sull’investimento dipende anche dalla capacità di affittare o vendere l’immobile a un prezzo che giustifichi i costi sostenuti. È importante valutare attentamente la domanda di mercato e le tendenze locali.

Quando conviene investire in immobili da ristrutturare?

• Aree in crescita: Se l’immobile si trova in una zona in crescita o in via di sviluppo, la ristrutturazione può aumentare significativamente il valore e la domanda.
• Immobili con potenziale storico o architettonico: Gli immobili con caratteristiche uniche o storiche possono vedere un grande aumento di valore se ristrutturati correttamente.
• Utilizzo di incentivi fiscali: Se è possibile accedere a incentivi o agevolazioni fiscali, questo può rendere l’investimento molto più conveniente.
• Esperienza personale: Se l’investitore ha esperienza nel campo delle ristrutturazioni o può contare su un team di professionisti affidabili, questo può ridurre i rischi associati e migliorare i margini di profitto.

Conclusioni

Investire in immobili da ristrutturare può essere altamente vantaggioso, ma richiede una valutazione attenta e dettagliata di tutti i fattori coinvolti. È fondamentale fare un’analisi approfondita del mercato, una stima accurata dei costi e dei tempi di ristrutturazione, e considerare attentamente i rischi potenziali. Quando questi elementi sono ben gestiti, l’investimento in immobili da ristrutturare può offrire ritorni superiori rispetto all’acquisto di immobili già ristrutturati o nuovi.

Approfondimenti:

• Come ristrutturare una casa e renderla antisismica
• Come frazionare una casa in più appartamenti per affittarla