Investire in Immobili da Ristrutturare per Vendita o Affitto: Come Fare?

In tempi di crisi, in cui i prezzi di mercato si riducono drasticamente, investire sul mattone può diventare un’ottima occasione per ottenere un lauto profitto, o una rendita immobiliare nel tempo. Con attenta stima del valore, fra gli investimenti su case, un ottimo investimento è rappresentato dall’acquisto di una casa da ristrutturare.

Investire in immobili da ristrutturare da vendere o affittare, consente di approfittare inoltre delle varie agevolazioni fiscali che via via sono messe a disposizione per la ristrutturazione di vecchi fabbricati che è anche un’opera pubblica, come la detrazione IRPEF al 50% fino al 31 dicembre 2021, per rendere la casa su misura delle principali esigenze del momento e accrescere il suo valore fino al +30%. Occorre quindi capire: è veramente possibile guadagnare investendo in case da ristrutturare?

investire in immobili da ristrutturare, comprare casa da ristrutturare
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Come e perchè investire in una casa da ristrutturare?

Acquistare una casa da ristrutturare ai fini d’investimento può essere un’occasione per creare una rendita sul medio-lungo periodo, in modo simile ad una vera e propria attività imprenditoriale, tramite due modalità:

  • Vendita, per liquidità immediata
  • Locazione, per introiti continuativi

Se una casa di nuova costruzione chiavi in mano prevede tempi d’acquisto più veloci ma costi maggiori e limiti su cambiamenti e adattamenti, una casa da ristrutturare prevede attenta stima del valore ma costi ridotti, a cui però si dovranno aggiungere le spese di restauro/ristrutturazione/ammodernamento sia per la struttura in se che per relative pertinenze, che dovranno essere idealmente sotto i 10.000 euro per lavori non superiori ai 3-4 mesi specialmente per operazioni di manutenzione ordinaria.

Dove comprare un immobile da ristrutturare e rivendere?

Sicuramente è più facile in una grande città, ma qui iniziamo a parlare di cifre importanti.

Nelle grandi città il prezzo delle case per metro quadrato è molto alto, pensiamo ad esempio a Milano dove ci sono prezzi tra i più alti d’Italia e cerchiamo di comprendere che fare un investimento di questo tipo non è per tutte le tasche.

Anche se si volesse fare un investimento minimo per un immobile, cioè comprare una vecchia casa diroccata in mezzo agli Appennini del centro Italia ecco che se anche il prezzo fosse inferiore a 50.000 euro, i costi per la ristrutturazione sarebbero praticamente altrettanti e quindi si passerebbe già a 100.000 euro da investire.

Che sono decisamente una bella cifra per persone normali, escludendo naturalmente persone con redditi molto alti oppure delle agenzie immobiliari che hanno capitali da investire o ancora meglio dei Fondi di Investimento che hanno capitali a disposizione proprio per questo tipo di attività.

Coi trend immobiliari in continua evoluzione complice l’emergenza Coronavirus, elementi oggetto di stima saranno:

  • Tipologia e categoria catastale
  • Ubicazione
  • Destinazione d’uso
  • Comodi e scomodi

Da considerare imprescindibilmente gli interventi previsti, che possono riguardare specialmente:

  • Eventuale messa in sicurezza di vecchi fabbricati secondo le nuove normative in fatto di edilizia antisismica
  • Comfort e vivibilità
  • Conformità impianti
  • Sicurezza generale
  • Abbattimento barriere architettoniche
  • Efficientamento energetico
  • Isolamento termico

Secondo analisi di Idealista, specialmente in aree dai costi ridotti, un fabbricato in svendita può avere un costo fino al -40%, mentre al netto delle spese di ristrutturazione può incrementare il suo valore fino al +30%.

Acquisto casa da ristrutturare da vendere o affittare, i due principali bonus

La Legge di Bilancio 2021 (D.L. 178/2020) ha prorogato totalmente le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione degli immobili, con l’obiettivo di favorirne gli investimenti nell’edilizia e aumentarne resilienza e sostenibilità.

Bonus Ristrutturazione

Principale sovvenzione è il Bonus Ristrutturazione 2021, valido per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al dicembre 2021 con detrazione IRPEF al 50% e limite di 96.000 euro. Sebbene dalla sua versione 2020 non vi siano differenze sostanziali, il Decreto Rilancio ha introdotto alcune novità:

  • Detrazione dilazionata in 10 anni
  • Cessione credito
  • Sconto in fattura

Secondo la normativa, le spese detraibili sono:

  • Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni di edifici o singole unità residenziali di qualsiasi categoria catastale e pertinenze
  • Interventi di ricostruzione e ripristino danni da calamità
  • Realizzazione di autorimesse o posti auto
  • Eliminazione di barriere architettoniche e realizzazione strumenti d’agevolazione alla mobilità interna ed esterna
  • Installazione misure per prevenire rischio di atti illeciti da parte di terzi, come cancelli, porte blindate, videocamere e circuiti di vigilanza privata
  • Cablatura degli edifici e riduzione dell’inquinamento acustico
  • Adozione di misure di risparmio energettico
  • Adozione di misure antisismiche
  • Bonifica dell’amianto
  • Adozione di strumenti di riduzione degli infortuni domestici
  • Riparazione di impianti per la sicurezza domestica
  • Installazione di rilevatori di gas
  • Monitoraggio di vetri anti-infortunio
  • Installazione di corrimano su scale
  • Sostituzione di porte interne
  • Sostituzione generatore elettricità d’emergenza ai sensi dell’art. 1 comma 60 Legge di Bilancio

Sono inoltre detraibili spese per:

  • Progettazione e prestazioni professionali annesse
  • Messa in regola di impianti elettrici ai sensi del D.M. 37/2008 e norme Unicig su impianti a metano ai sensi del D.L. 1083/1971
  • Acquisto dei materiali
  • Compenso ai professionisti per la relazione di conformità dei lavori
  • Effettuazione di perizie e sopralluoghi
  • IVA, imposta di bollo e diritti di concessioni, autorizzazioni e denunzie d’inizio lavori
  • Oneri di urbanizzazione
  • Costi di realizzazione degli interventi e adempimenti ai sensi del D.L. 41/1998

Beneficiari del Bonus Ristrutturazione 2021 sono:

  • Proprietari
  • Nudi proprietari
  • Titolari di diritti reali di godimento sull’immobile
  • Locatari e comodatari
  • Soci di cooperative
  • Imprenditori individuali
  • Soggetti che producano redditi in forma associata

Requisito obbligatorio sarà la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla data di conclusione lavori per interventi sul risparmio energetico. Disponibile fino al 31 dicembre, il Bonus Ristrutturazione potrebbe vedere una proroga con la Legge di Bilancio 2022.

Superbonus 110% ( in scadenza ) 

Introdotto anch’esso con la Legge di Bilancio 2021, il Superbonus 110% permette uno sgravio fiscale del 110% su lavori di:

  • Riqualificazione energetica
  • Rischio sismico

Principali interventi ammessi saranno:

  • Cappotto termico su oltre il 25% della superficie lorda disperdente, con limiti di
    • 50.000 euro per unità immobiliari in edifici plurifamiliari
    • 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità
    • 30.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici con più di 8 unità
  • Interventi su parti comuni per sostituzione impianti di climatizzazione, con limiti di
    • 20.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità
    • 15.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari in edifici con più di 8 unità
  • Interventi su edifici unifamiliari, con limite di 30.000 euro

Ne avranno diritto:

  • Condomini
  • Persone fisiche esterne ad attività imprenditoriali
  • Istituti autonomi case popolari
  • Cooperative d’abitazione a proprietà indivisa
  • Organizzazioni sociali non-lucrative
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche
  • Organizzazioni sociali e di volontariato nelle province autonome di Trento e Bolzano

Secondo il documento 204/2021 dell’Agenzia delle Entrate, in caso di vendita prima dei 5 anni il costo dei lavori effettuati sarà deducibile dalla plusvalenza. Con l’approvazione della NADEF da parte del MEF, il Superbonus 110% è stato prorogato fino al 2023.

Investire in immobili da ristrutturare conviene veramente?

Secondo ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), nel periodo novembre 2020-maggio 2021 si è registrato un brusco aumento dei prezzi delle materie prime da costruzione, questo perchè nonostante la lenta ripresa dei mercati il trasporto delle merci ancora risente di forti criticità. Tra i maggiori aumenti registrati vi sono:

  • Acciaio tondo per cemento armato, +150%
  • Polietilene a bassa densità, +128,5%
  • Polietilene ad alta densità, +113,1%
  • Petrolio, +45,3%
  • Rame, +29,8%
  • Bitume, +21,9%
  • Cemento, +10%

A conti fatti, se rivendere o mettere in affitto un immobile ristrutturato può essere una conveniente opportunità di guadagno, nonostante gli sgravi fiscali della Legge di Bilancio all’aumento dei costi per le aziende corrisponderà anche quello di ristrutturazione per i clienti, specialmente per i lavori edili ordinari, che potrebbe assottigliare il margine di guadagno sul fabbricato acquistato a costo ridotto. Per tale ragione, è cruciale valutare con forte consapevolezza l’attuale stato dell’immobile da acquistare e gli interventi che esso necessita.

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