Investire in Immobili, Conviene Comprare Casa nel 2021?

In molti dicono che investire in immobili  non conviene più per via della pandemia, ma è vero che comprare casa per fare un investimento non è più redditizio?

Cerchiamo di capire insieme questo fondamentale capitolo che bisogna distinguere tra abitazione ed investimenti speculativi, quando si parla di un’economia familiare con dei figli, che bisogna distinguere da un’economia di una famiglia formata da un single.

Innanzitutto va chiarita una cosa: la pandemia sta per finire e tutto tornerà come prima.
Comprare una casa è un impegno gravoso, che implica spesso un lavoro fisso per la sottoscrizione di un mutuo, che può essere anche ventennale, oppure una notevole quantità di denaro, degli atti notarili, delle spese come quelle condominiali, delle tasse come proprietari.

Oltre a questi fattori, bisogna prendere in considerazione anche l’andamento del mercato immobiliare di questo periodo, nello specifico luogo dove la casa mi serve, il numero di metri quadri e di stanze che mi servono, se voglio una casa in una grande città – dove il prezzo delle case è in aumento come Milano – o in piccoli paesini che si stanno spopolando dove ci sono abitazioni a prezzi stracciati. Se compro una casa già abitata dovrò sincerarmi delle sue condizioni, cioè quando è stata costruita e quali criteri sono stati seguiti ( ad  esempio se è antisismica o meno).

Dopo i lockdown del 2020 tutto è cambiato e nel 2021 il mercato immobiliare è tornato a far parlare di sè, ora tutti vogliono una casa con giardino, perchè si sono accorti tra lockdown e smart work che avere un pezzetto di giardino è fondamentale per il benessere psicologico e fisico di una famiglia.

Iniziare ad investire in immobili: cosa valutare

Comprare una casa per abitarci

Prima di acquistare un’abitazione, anche se non si vuol investire in immobili ma semplicemente andarci ad alloggiare, bisogna conoscere il numero di persone che vi dovrà abitare. Quando parliamo di “famiglia” di solito intendiamo un nucleo familiare composto da padre, madre e dei figli.

Per i fisco italiano non è così. Oggi una famiglia può essere composta anche da una sola persona.

Se si ha una famiglia numerosa , con dei figli, magari una famiglia allargata, sicuramente conviene prendere in considerazione un investimento immobiliare, altrimenti no.

Comprare una casa, non è come comprare un titolo azionario. Una volta che compriamo un lingotto d’oro o un’azione, basta custodirla presso una banca, pagare una volta all’anno le tasse ( che può pagare direttamente l’istituto di credito) e la cosa è fatta. Quando si diventa proprietari di un immobile, si hanno tutta una serie di obblighi, che vanno al di là di un semplice investimento finanziario.

Speculazione finanziaria, fonte di reddito, o casa per abitazione?

Un altro importante dubbio da sciogliere è a quale fine fare l’investimento.

Vogliamo comprare un immobile per rivenderlo entro 2-3 anni e guadagnarci?

Siamo intenzionati ad impegnare denaro per poi affittare la casa , o magari solo affittare una camera ed avere una fonte di reddito fisso tramite un affitto?

Vogliamo comprare quella casa per abitarci d’estate, o per le vacanze, o magari la compriamo perchè abbiamo dei figli e tra 10 anni saranno maggiorenni e la metteremo a Loro nome , nel frattempo l’affitteremo, aiutandoci così con il pagamento del mutuo?

Investire in immobili risparmiando molti soldi

In teoria, si può investire in immobili anche se non si hanno soldi, o comunque se ne hanno pochi. Il metodo più usato e conosciuto è quello di accendere un mutuo per la prima casa  e poi affittarne delle stanze o affittarla in parte. Va detto che per accendere un mutuo ora bisogna avere un capitale iniziare.

Si possono  risparmiare molti soldi – e parliamo di migliaia o decine di migliaia di euro – anche con altri sistemi, come comprare una casa un vecchio rudere e ristrutturarlo, comprare un appartamento in fase di costruzione, acquistare un’abitazione tramite un’asta giudiziaria.

Comprare una  casa per rivenderla e guadagnare

Innanzitutto bisogna avere i capitali per fare questo tipo di investimenti.

Ci sono vari sistemi per poter acquistare un’abitazione e poi rivenderla, andiamo a conoscerne alcuni e ricordiamoci che ci sono degli errori da evitare quando si acquista una casa.

Investire in immobili nel 2019: conviene oppure no?

Acquistare immobili da ristrutturare per poi rivenderli / o affittarli

Uno dei sistemi più usati dai piccoli investitori per avere dei grandi margini di guadagno su un investimento in immobili, è quello di comprare una casa da ristrutturare.

Qui molti inizieranno a storcere il naso, ma non bisogna farsi prendere dalla paura, altrimenti non si fa nulla.

 

Sì, ma quanto costa ristrutturare una casa?

Come potete vedere, siamo andati in uno dei siti di compravendita online più popolari d’Italia, questo per potere dare la possibilità a chi vuole investire in immobili di avere più informazioni possibili. Come ricerca abbiamo messo “casa da ristrutturare” e come zona abbiamo messo “Toscana“. Abbiamo scelto questi due parametri perchè ci sembravano quelli più indicativi sui prezzi delle case da ristrutturare in Italia, con una media che – tutti sanno – in cui il costo è più alto al Nord e più basso al Sud, come per tutte le altre cose.

Come potete vedere, i costi variano a seconda delle condizioni delle case. Una grande casa con 115 mq. costa ‘appena’ 50 mila euro. Ma si tratta di case che in pratica vanno buttate già e rifatte daccapo perchè magari sono vecchie case di contadino costruite nel 1800 o all’inizio del 1900 e che rispettano le leggi di allora, quindi ad esempio prive completamente di bagno all’interno.

Dipende dalle condizioni dell’abitazione da acquistare

Le grandi differenze di una casa di quell’epoca e una casa di oggi sono gli impianti: luce, acqua, riscaldamenti, e sopratutto un criterio antisismico. In effetti in Italia, nelle zone ad alto rischio già esistevano delle norme antisismiche da seguire prima di costruire ( le prime sono di 3 secoli fa), ma sono sicuramente più aggiornate e diverse da quelle di oggi, assolutamente più stringenti.

In molti casi le strutture vanno bene, basta metterci gli impianti, rifare gli intonaci, mettere dei tiranti in acciaio per seguire le norme antisismiche, costruirci dei bagni all’interno. Farlo in economia ha una spesa che dipende più che altro da quello che c’è da buttare giù.

Fare una ristrutturazione in economia, può costare dai 500 ai 1.000 metri al metro quadro.

A questo, va aggiunto il costo dell’abitazione. Come potete capire bene, una casa piccola di 50 metri quadri, magari pagata 50 mila euro, ristrutturata ci arriva già a costare 100.000 euro.

Quindi bisogna fare i conti, perchè a volte conviene spendere soldi per costruire una casa da zero, che ristrutturare, quindi prima di comprare casa, bisogna trovare una ditta, un geometra e farsi fare un preventivo.

Investire in case di riposo

Investire in case di riposo

Impegnarsi con il proprio denaro in un progetto di una Casa di Riposo, potrebbe essere molto redditizio, come investimento.

Con l’aumentare della speranza di vita e con l’aumentare del numero di single, sta aumentando anche la richiesta di case di aggregazione di anziani.

Non si tratta di vere e proprie case di riposo come si pensavano anni fa, ma dei piccoli appartamenti in cui vivere solo perchè si è soli ed autosufficienti, ma si cerca compagnia e sicurezza.

Sono condomini e complessi edilizi per persone anziane, edilizia che sta attenta alla fruibilità, con di solito un appartamento adibito per una infermiera / badante, pronta ad intervenire in caso di necessità o che comunque aiuta quando ce n’è bisogno.

investire in case per turisti

Comprare case da affittare ai turisti

Torniamo al discorso che si faceva all’inizio: per decenni gli italiani si sono impegnati con successo con questo tipo investimento in immobili.

Quello che abbiamo specificato anche nell’articolo: acquistare case per turisti , è un ulteriore step.

Si tratta di individuare immobili che potrebbero interessare ai turisti per le vacanze. Ora, con servizi come AirBnB, è molto più facile trovare persone che vogliano affittare un appartamento o delle stanze in quartieri centrali di città molto turistiche come Venezia, Firenze, Roma.

Ci sono luoghi in cui turisti facoltosi possono pagare una notte in un Bed and Breakfast anche 100 euro a letto, questo solo per dormire, farsi una doccia ed avere la prima colazione.

Non c’è solo Venezia ( nella foto superiore), dove c’è ogni tipo di turismo, dal mordi e fuggi a quello più ragionato e facoltoso, turismo che arriva veramente da ogni parte del mondo, ci sono decine di opportunità in città e luoghi turistici non solo in Italia, ma anche all’estero.

Non ci scordiamo però abbiamo la fortuna di vivere in un paese le cui meraviglie della natura e dell’uomo sono conosciute in tutto il mondo e che queste possono essere fonte di reddito ancora per tante persone.

Vecchi appartamenti in centro da ristrutturare

Come abbiamo detto per le case coloniche fuori dalla città, anche nelle città turistiche italiane, ci sono tante vecchie abitazioni da ristrutturare e da adibire a B&B, o di cui affittare le camere a turisti per un periodo di tempo limitato.

In questo caso, parliamo di appartamenti a cui non serve una ricostruzione completa, ma molto più ‘di facciata’. In molti casi basta rifare i bagni, ritinteggiare e mettere nuovi mobili, per avere degli appartamenti o camere pronte per essere affittate.

acquisto di una casa all'asta

Come risparmiare sull’acquisto di una casa: le abitazioni all’asta

Uno dei sistemi usati da tante persone per acquistare un immobile è quello di comprarlo in un’asta giudiziariA TRAMITE MUTUO.

Si tratta di mettersi d’accordo con uno degli Istituti di Credito italiani che sono convenzionati con le aste giudiziarie.

Si tratta di un nuovo sistema per acquistare abitazioni messe all’asta (quindi già liberate da eventuali abitanti e proprietari) e che di solito non vengono comperate, perchè non si tratta di intere palazzine e non sono quindi interessanti per Fondi Comuni o altri soggetti grandi investitori immobiliari. Un modo molto particolare di investire in immobili, che però implica un grande risparmio.

Come risparmiare sulle Agenzie immobiliari 

Innanzitutto diciamo che il Nostro sito consiglia di acquistare una casa tramite un’Agenzia Immobiliare , certificata e di comprovata serietà.

Detto questo però, non tutti hanno i soldi a disposizione per poter pagare anche un 3% di compenso per un’agenzia immobiliare e deve cercare di risparmiare se si vuole veramente investire in immobili per avere un ritorno finanziario.

Quanto costa comprare una casa tramite Agenzia Immobiliare.

Queste agenzie di compravendita di immobili hanno delle tariffe fisse nazionali che sono il 3% del prezzo finale dell’abitazione.

Quanto costa comprare una casa tramite Agenzia Immobiliare

Il 3% cioè viene pagato sia dal compratore, che dal venditore.

AD ES.: se compratore e venditore si mettono d’accordo per fare una compravendita di una casa con un importo totale di 100 mila euro, il compratore dovrà dare 100 mila euro al venditore + 3.000 euro all’Agenzia. Il venditore, a sua volta, dovrà dare 3.000 euro all’agenzia.

Non si tratta di cifre astronomiche, ma si può ben intuire che quei 3 mila euro che il compratore spende possono essere benissimo risparmiati e quei 3 mila euro che il venditore spende, possono essere messi come sconto per il compratore, che in questo caso, invece di 100 mila euro, ne potrebbe spendere benissimo 94 mila e con i restanti 6 mila euro fare dei lavori di ristrutturazione della casa. Anche solo rifare un bagno, sistemare le pareti con un nuovo colore, ridare colore agli infissi, sistemare qualche presa rovinata e mettere un condizionatore d’aria.

Tutte spese che con quello che si possono fare semplicemente eliminando la figura dell’Agenzia Immobiliare.

 

Investimenti Immobiliari 2021: i prezzi delle case nelle principali città italiane, ecco l’andamento del mercato immobiliare:

Come qualsiasi altro settore, il mercato immobiliare ha subito pesantemente l’impatto dell’epidemia CoViD-19. Tuttavia, dopo un 2020 burrascoso, il 2021 segna una ripresa considerevole, con una serie di variazioni positive sul prezzo che ha portato ad un nuovo aumento di compravendite e investimenti immobiliari.

Osservando i prezzi delle case nelle principali città italiane si rende l’idea dei trend di mercato, che riguardino costruzioni nuove o pre-esistenti, notando anche una certa dinamicità e spostamenti per andare incontro a nuove esigenze abitative. Come cambia il prezzo del mattone e dove avvengono le variazioni più significative?

Come cambiano i prezzi degli immobili in Italia?

Se il 2020 è stato per il settore immobiliare complesso e in perdita, il primo quadrimestre 2021 ha riservato rialzi di prezzo al metro quadro in tutta Italia. Secondo la società di consulenza Maiora Solutions, da gennaio 2021 si sono infatti registrati risultati positivi nelle città delle tre principali aree nazionali:

  • Nord, con aumento medio del +32% e prezzo di circa 2.900 euro/m2, in particolare a
    • Bologna, +29%
    • Milano, +6%
  • Centro, con aumento medio del +7% e prezzo di circa 2.900 euro/m2, in particolare a
    • Ancona, +3%
    • Roma, +2%
  • Sud, con aumento medio del +17% e prezzo di circa 1.900 euro/m2, in particolare a
    • Potenza, +10%
    • Napoli, +6%

Secondo i dati di Immobiliare.it sulle singole regioni, a maggio 2021 il prezzo medio richiesto per immobili in vendita ha raggiunto il suo massimo di 2.751 euro/m2 nel Trentino Alto Adige, mentre un minimo di 936,00 euro/m2 è stato segnato in Calabria. Per quanto riguarda gli affitti, invece, il valore massimo viene registrato in Lombardia, a 14,20 euro/m2/mese, e il minimo sempre in Calabria, a 5,10 euro/m2/mese.

Come cambiano i prezzi delle case nelle principali città d’Italia?

Stando ai dati di Idealista nel periodo marzo-aprile 2021, si notano differenze sostanziali rispetto allo stesso periodo del 2020 poiché, indifferentemente da percentuali maggiori, è possibile trovare divari tra aree più dinamiche e altre dal minor interesse potenziale: nelle principali città italiane si registrano aumenti in zone precedentemente più economiche e minor richiesta nei centri.

Con media nazionale annuale di +1,6% rispetto al primo quadrimestre 2020, i dati dividono le grandi città in microaree, rappresentanti i loro singoli quartieri.

  • Milano, +13,6% medio/m2, con principali aumenti a
    • Cermenate-Missaglia, 3.261 euro/m2, +44%
    • Certosa, 2.999 euro/m2, +24,5%
    • Corvetto-Rogoredo, 3.064 euro/m2, +23,4%
    • Comasina-Bicocca, 2.096 euro/m2, +19,1%
    • Greco-Turro, 3.426 euro/m2, +14,2%
    • Baggio, 2.109 euro/m2, +8,7%
    • Porta Vittoria, 5.569 euro/m2, +8,1%
    • Giambellino-Lorenteggio-Bande Nere, 3.359 euro/m2, +7,5%
    • Città Studi-Lambrate, 3.862 euro/m2, +7,5%
    • Vigentino-Ripamonti, 3.475 euro/m2, +6,8%
  • Bologna, +5,1% medio/m2, con principali aumenti a
    • Barca, 2.556 euro/m2, +12,3%
    • Costa Saragozza, 3.508 euro/m2, +8,2%
    • Santa Viola, 2.626 euro/m2, +6,5%
    • Murri, 3.386 euro/m2, +3,9%
    • San Mamolo-Colli, 4.145 euro/m2, +3,8%
  • Napoli, +1,1% medio/m2, con principali aumenti a
    • Chiaiano-Scampia, 1.543 euro/m2, +7%
    • Secondigliano-Capodichino, 1.343 euro/m2, +2,8%
    • Vomero-Arenella, 3.786 euro/m2, +1,7%
    • Centro Storico, 1.972 euro/m2, +0,9%
    • Pianura-Soccavo-Camaldoli, 1.774 euro/m2, +0,8%
  • Roma, -0,6% medio/m2, con principali aumenti a
    • Appio Latino, 4.093 euro/m2, +8,2%
    • Labaro-Prima Porta, 2.131 euro/m2, +6%
    • Trigoria-Castel di Leva, 2.466 euro/m2, +5,8%
    • Cassia-Flaminia, 3.708 euro/m2, +2,7%
    • Cinecittà, 2.524 euro/m2, +2,3%
    • Malagrotta-Ponte Galeria, 2.165 euro/m2, +2,3%
    • Garbatella-Ostiense, 3.415 euro/m2, +1,7%
    • Casal Palocco-Infernetto, 2.233 euro/m2, +0,8%
    • Casalotti-Selva Nera, 2.259 euro/m2, +0,1%
  • Torino, -0,9% medio/m2, con principali aumenti a
    • Borgo Vittoria-Gallette, 1.035 euro/m2, +3,5%
    • Aurora-Vanchiglia, 1.825 euro/m2, +3,3%
    • Cavoretto-Borgo Po, 2.781 euro/m2, +2,9%
    • S.Paolo-Cenisia-Pozzo Strada, 1.786 euro/m2, +0,3%

Sempre secondo Idealista, i comuni italiani superiori ai 2.000 abitanti con prezzi medi maggiori sono:

  • Pietrasanta, 503.332 euro e 3.959 euro/m2
  • Venezia, 429.166 euro e 4.448 euro/m2
  • Firenze, 351.485 euro e 3.916 euro/m2
  • Milano, 349.387 euro e 3.985 euro/m2
  • Camaiore, 326.799 euro e 2.798 euro/m2
  • Modena, 294.891 euro e 2.141 euro/m2
  • Roma, 278.846 euro e 2.847 euro/m2
  • Treviso, 271.712 euro e 2.098 euro/m2
  • Bologna, 267.757 euro e 3.005 euro/m2
  • Rimini, 258.523 euro e 2.417 euro/m2

Come cambiano i prezzi di appartamenti e ville nelle province?

Stando al report Idealista/Data gennaio 2021, rispetto allo stesso periodo 2020 si notano medie differenti dei prezzi per:

  • Appartamenti, +2,6%
  • Ville, -0,1%

In merito agli appartamenti, è Milano la provincia che ha visto rialzare maggiormente i suoi prezzi segnando un +19,6%, con media di 2.793 euro/m2. Seguono le province di Lucca, Modena e Udine, con crescita del +7,1% e prezzi medi rispettivamente di 2.630, 1.620 e 1.552 euro/m2. Vi sono poi:

  • Bolzano, +6,2% e 3.759 euro/m2
  • Savona, +1% e 3.267 euro/m2
  • Firenze, +4,3% e  3.024 euro/m2

Tra i maggiori ribassi si notano invece le province di Isernia, a -8,8% e prezzo medio di 840,00 euro/m2, Pistoia, a -7,1% e 1.360 euro/m2 e L’Aquila, -6,9% e 1.186 euro/m2.

Trend rialzista anche per le ville, in cui si notano particolarmente le province di:

  • Sassari, +9,1% e 2.429 euro/m2
  • Napoli, +8,6% e 1.961 euro/m2
  • Reggio Emilia, +6,5% e 1.376 euro/m2
  • Lucca, +6% e 2.608 euro/m2

E’ invece Bolzano la provincia dai prezzi medi più alti per le ville, a 3.148 euro/m2, seguita da Grosseto a 2.733 euro/m2; entrambe si mantengono però stabili rispetto a gennaio 2020.

In ribasso invece le province di Caltanissetta, -6,9% e 622,00 euro/m2, Lecco, -6,5% e 1.449 euro/m2, Macerata, -5,8% e 1.079 euro/m2 e Catania, -5,6% e 1.064 euro/m2.

Conclusioni

Concludendo quest’esame sui prezzi delle case nelle principali città d’Italia, si nota come in queste sono le aree periferiche a registrare i maggiori aumenti, causando un’inversione di tendenza rispetto al passato in cui erano i centri città a presentare rialzi considerevoli. Discorso che vale anche per le ville, per antonomasia distaccate dal caos cittadino.

A conti fatti, specialmente in città come Milano, Bologna e Roma, ciò avviene a causa del cambio d’abitudini ed esigenze domestiche dell’italiano medio: cerca aree strategicamente più adatte alla sua vita privata e professionale senza però perdere il collegamento con la città, spesso base lavorativa e di movida, ma condizionata da traffico, smog e ridotte aree verdi.

 

 

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Pubblicista finanziario e operatore turistico, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio e il Dipartimento di Lettere, lingue, letterature , civiltà antiche e moderne, presso UniPG

2 commenti

  1. questo articolo reca la data del 2021 e non fa cenno al fatto che il turismo è in crisi nera e non si sa quando si riprenderà per cui investire adesso in una casa per turismo potrebbe essere un suicidio (anche un affare , dipende)
    stesso discorso per molti tipi di affitto a studenti (molti sono tornati a casa per fare la DAD) e stagisti, lavoratori stagionali, lavoratori in smart working etc

  2. aggiungo al commeto di matteo che le agenzie immpbiliari non hanno un prezzo fisso ma questo varia in percentuale in relazione al valore dell’immobile e a trattative.
    comprare all’asta è poco utilizzato e limitato a chi lavora nel settore, perchè pieno di controindicazioni e pratiche burocratiche, oltre agli appartamenti spesso distrutti da ex inquilini.

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