La casa è un bene indispensabile su cui molti facevano investimenti non solo per abitarci ma anche per affittarla o rivenderla. L’investimento sul mattone è infatti stato e continua ad essere uno dei più redditizi, ma ciò va considerato in base al periodo storico, che può presentare criticità o opportunità .
Gli affari immobiliari esistono quando si impara a riconoscerli, in funzione della propria propensione al rischio o della richiesta di mercato, ma la casa è uno di quei beni essenziali che trasmettono stabilità e sicurezza. In ogni caso, per capire quanto convenga davvero un investimento sulla casa, occorre valutare al meglio ogni elemento, così da comprendere se questo sia un anno positivo o meno.
Vi diciamo subito che il mercato immobiliare in Italia è in crisi da almeno 10 anni e che i prezzi delle case in questi ultimi periodi sono stabili rispetto l’anno precedente, con qualche aumento nelle grandi città , specialmente a Milano. Questo è dovuto non solo all’economia italiana – praticamente ferma – ma anche al calo delle nascite ed ad un numero sempre maggiore di giovani italiani ed immigrati che lasciano il Nostro paese per trovare fortuna altrove, dove è più facile trovare lavoro.
Come cambiano gli investimenti sugli immobili nel tempo?
Passano le generazioni, ma la casa è e resta un bene rifugio, irrinunciabile per tutti gli italiani. Affrontando i vari periodi storici, gli investimenti sugli immobili sono stati effettuati per migliorare la qualità della propria vita e salvaguardare le generazioni future, con spese che, negli anni passati, potevano risultare molto più permissive.
Dipende poi dove si vuol comprare una casa. a Roma, a Milano, in un paesino sperduto dell’Abruzzo, o in una nota località balneare? In centro città o in periferia? Al Nord o al Sud Italia? Questi fattori cambiano la valutazione dell’immobile anche di migliaia di euro al metro quadro.
Negli anni ’80, ad esempio, un appartamento di dimensioni medie poteva costare circa 100 milioni di lire, una cifra che all’epoca poteva essere pagata interamente in contanti, seppur con qualche sacrificio; nei primi anni 2000 invece, con l’arrivo dell’euro, un immobile di pari caratteristiche si sarebbe trovato ad una cifra vicina ai 100,000 euro, ossia quasi il 200% di quella sostenuta anni prima; non era escluso nemmeno il fatto che tale somma avesse potuto richiedere un mutuo ventennale.
Questo sarebbe valso anche per l’appartameno acquistato negli anni ’80: la percentuale vicina al 200% poteva rappresentare perciò un investimento a lungo termine. C’era inoltre da considerare che, quell’appartamento, che era già stato abitato per anni, risultava ancora perfettamente abitabile dopo 2 decenni.
Tuttavia, negli anni più recenti i valori economici sono cambiati radicalmente: complice la crisi economica 2008-2009 dei mutui sub-prime, il prezzo del mattone ha subito un crollo drastico, portando quell’appartamento degli anni ’80 a perdere oltre il 30% del suo valore. D’altro canto, però, oggi anche un appartamento moderno di medie dimensioni può avere un valore di circa 75,000 euro, cosa che favorisce di conseguenza il suo acquisto, nonostante possa richiedere un mutuo.
Seguendo gli andamenti di domanda e offerta e considerando l’abitabilità , oggi è possibile investire su tale appartamento, acquistandolo sfruttando il suo basso prezzo per poi rivenderlo ad una cifra maggiore, effettuando lavori di ristrutturazione/ammodernamento qualora vi siano richiesti. In questo modo, riconoscendo occasioni o momenti in cui il mercato è favorevole, è possibile effettuare un investimento redditizio.
Investimento sulla casa: pro e contro
Investire nel mattone può comportare svariati rischi e opportunità dovuti alla situazione socio-economica nazionale e non solo (la crisi dei mutui sub-prime ha causato un pesante crollo del valore degli immobili), ma rappresenta un’operazione più sicura rispetto a quelle verso il mercato azionario.
Aspetti positivi
Il mercato immobiliare segue le tradizionali regole della domanda e dell’offerta, è quindi importante valutare quando sia possibile effettuare un investimento costruttivo. Gli aspetti positivi e le possibilità di tale investimento possono essere:
- Acquisto a prezzi scontati, investendo su immobili dal prezzo ribassato (solitamente dal 20% al 50%) a causa delle loro condizioni; anche effettuando spese di ristrutturazione si riuscirà a mantenere un margine di guadagno
- Negoziazione, invitando il venditore a contrattare sul prezzo basandosi su eventuali punti di forza o debolezza del suo immobile
- Valorizzazione dei punti di forza, facendo leva su elementi come ubicazione, collegamenti a servizi essenziali e condizioni per dare valore all’immobile in fase di rivendita
- Rivalutazione, della categoria immobiliare così come della sua ubicazione, elemento che permette di far guadagnare valore all’immobile nel tempo
- Risparmio sull’affitto, aggirando tale spesa con una casa di proprietà , sostituendola con un mutuo di cui decidere il tasso
- Messa in affitto, creando una rendita immobiliare con una seconda casa da affittare per l’utilizzo quotidiano o per le vacanze
- Detrazioni fiscali, con riduzione dall’Irpef del 19% degli interessi sul mutuo e incentivi per ristrutturazione e utilizzo di energie rinnovabili
Aspetti negativi
Orientandosi in base a domanda e offerta, il mercato del mattone può anche presentare numerosi elementi di contrasto con la rendita che si ha intenzione di creare. Aspetti negativi e svantaggi di tale investimento possono essere:
- Asset comune, ritenuto al pari di ogni altra tipologia di scambio commerciale
- Mercato potenzialmente fermo, a causa dell’inutilizzo di parte del patrimonio immobiliare disponibile sul territorio
- Svalutazione, dovuta all’inflazione e alla situazione socio-economica attuale, specialmente nei piccoli centri abitati, che rende particolarmente difficoltosa la vendita dell’immobile
- Difficoltà di messa in affitto, a causa della stagnazione del mercato degli affitti
- Potenziale morosità , legata agli affittuari che non garantiscono una rendita ottimale, contando inoltre la poca tutela legale per i proprietari
- Tasse, che gravano sull’immobile anche quando inutilizzato o non può essere messo in affitto
Quanto conviene un investimento sull’immobile oggi?
Da ciò che si evince da questa analisi, si può notare che l’investimento sulla casa può essere particolarmente difficile nonostante l’evidente presenza di elementi favorevoli. I fattori che devono necessariamente essere presi in considerazione sono:
- Situazione socio-economica nazionale e internazionale
- Tassazione
- Ubicazione dell’immobile
- Tipologia e dimensioni dell’immobile
- Utilizzo finale dell’immobile
- Demografia
A conti fatti, nell’acquistare una casa occorre pensare alla sua finalità :
- Grazie al calo drastico del prezzo del mattone può essere particolarmente conveniente comprare casa a fine abitativo, considerando ovviamente la sua zona e la vicinanza ai servizi essenziali
- Può risultare invece più difficoltoso comprare un’abitazione a fine d’investimento, poiché a causa di stagnazione di mercato, svalutazione e tassazione potrebbe essere ardua sia la messa in vendita con margine di guadagno che la sua messa in affitto
Anche il mercato degli affitti sta vivendo negli ultimi anni una situazione di stasi, fatto che rende oltremodo difficile utilizzare la casa acquistata come rendita immobiliare.Â
Tuttavia, sono ancora tanti i casi in cui si può contare sulla propria abilità di negoziazione sia in fase d’acquisto che in quella di vendita, per valorizzare al meglio la casa in questione e ottenere il miglior margine di guadagno. Altra abilità dell’investitore è, ovviamente, quella di trovare nuove opportunità .
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