Investire in Immobili All’Estero: Dove Comprare Casa e Come

Fare degli  investimenti immobiliari al di fuori dall’Italia può essere un tipo di investimento molto redditizio, su cui molti Nostri concittadini puntano a tutt’oggi. La legislazione nei paesi dell’Unione Europea è anche facilitata ed avere oggi una casa all’estero è possibile, senza dover impazzire con la burocrazia.

Se fino ad alcuni decenni fa tale scelta nasceva ai soli fini di evadere il pesante fisco nazionale, oggi grazie al più semplice scambio d’informazioni e la regolamentazione comprare casa fuori confine diviene un’occasione di guadagno, fruendo di tassazioni minori e maggiore facilità d’acquisto per gli stranieri. Dove conviene di più comprare immobili all’estero?

Fabbricati all’estero, l’attuale situazione

Questo tipo di investimento immobiliare è anche fatto da persone che sfruttano occasioni per i pochi soldi che hanno a disposizione, magari cercando qualcosa da ristrutturare.

Investire in immobili all’estero: le imposte che si pagano sulla casa all’estero

Facendo riferimento alla circolare 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate, il valore degli immobili cambia a seconda della nazione in cui sono ubicati, in merito alla quantità d’informazioni scambiabili:

• Per paesi UE o aderenti allo spazio economico europeo si considera il valore catastale, o dal costo nell’atto d’acquisto o valore di mercato del luogo di riferimento in sua assenza
• Per paesi extra-UE si considera il costo risultante dall’atto d’acquisto o dai contratti, o dal valore di mercato del luogo di riferimento in sua assenza

Secondo l’art.2 del TUIR, la fiscalità italiana grava solo sui soggetti residenti nel territorio nazionale. Quindi, oltre alle imposte della normativa vigente del paese in cui è situato l’immobile, per i detentori d’edifici a uso abitativo si aggiungeranno:

• IVIE (imposta valore immobili all’estero), allo 0,76% e non superiore ai 200,00 euro, ridotta a 0,4% per immobili di categoria A/1, A/8 e A/9; dall’IVIE è possibile dedurre eventuali imposte patrimoniali versate nello Stato in cui l’immobile è ubicato
• IRPEF, sulla plusvalenza di eventuali vendite e canoni d’affitto, al 25%, da dichiarare come Redditi Diversi/Altri Redditi

Dove investire meglio in immobili all’estero? 7 mete da considerare

Specialmente per le seconde case, principali motivi per effettuare un investimento immobiliare all’estero sono:

• Lavoro, per dare alloggi in caso di trasferte professionali
• Turismo, per affitti brevi a carattere vacanziero
• Pensione, per godere all’estero la terza età
• Risparmio, per regimi fiscali più permissivi rispetto a quello italiano

Considerando un rendimento lordo tra 3% e 5% annuo in caso d’affitto secondo Idealista, tra i più interessanti paesi in cui comprare casa si trovano:

• Romania, vede prezzi che hanno segnato un -24% dal 2010, con media all’equivalente di 1.036 euro/m² e occasioni vantaggiose specialmente nei Distretti di Bacau, Cluj, Costanza e Dolj, mentre a Bucarest si raggiungono prezzi fino all’equivalente di 1.555 euro/m²
• Portogallo, ha visto prezzi medi al -12% dal 2015, attestandosi a 1.117 euro/m², con occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Algarve, Madeira e distretti di Lisbona e Porto, mentre è sconsigliato il comune di Lisbona, che con 3.333 euro/m² risulta la città più costosa del paese
• Albania, vede costi del mattone al -10% dal 2008, con media dell’equivalente di 1.347 euro/m² e occasioni vantaggiose nelle Prefetture di Valona e Durazzo, mentre a Tirana e nell’omonima prefettura il prezzo raggiunge l’equivalente di 2.876 euro/m²
• Grecia, con prezzi che segnano oltre il -30% dal 2006, con una media di 1.473 euro/m² e occasioni vantaggiose specialmente nelle Isole Ionie e Cicladi e nella regione della Macedonia, sebbene siano consigliate località più celebri come Mykonos, Ios e Santorini, in cui si possono raggiungere dai 5.500 agli 8.000 euro/m²
• Estonia, sebbene abbia visto un aumento dei prezzi del +133% dal 2010, mostra una media di 1.741 euro/m² e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Harjumaa, Ida-Virumaa e Saaremaa, mentre a Tallinn si raggiungono prezzi fino a 2.426 euro/m²
• Spagna, dal 2010 ha visto i costi del mattone al -30%, con prezzi medi di 1.894 euro/m² e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Aragona, Asturie, Estremadura e Isole Canarie, mentre è sconsigliata l’Andalusia e città come Madrid e Barcellona, in cui si raggiungono anche 4.500 euro/m²
• Francia, con riduzioni dal 2018 del -15%, vede prezzi medi di 2.010 euro/m² e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Nuova Aquitania, Bretagna, Provenza e Occitania, mentre è sconsigliata l’Île-de-France e città come Nizza, in cui si raggiungono i 3.650 euro/m², e Parigi, che con 9.160 euro/m² è il luogo più caro della nazione

Contrariamente a quanto si pensi, investire in immobili all’estero è invece sconsigliato il Regno Unito, che secondo Office for National Statistics a settembre 2021 ha registrato un aumento dei prezzi del +7,4% rispetto all’anno precedente, con un costo medio di 2.995 sterline/m², pari a 3.522 euro, che può superare le 6.000 sterline al centro di Londra. Stessa cosa avviene per gli Stati Uniti, dove l’indice Case-Shiller registra un aumento sul prezzo medio del +8,4% annuale specialmente nelle principali aree metropolitane, mete più inflazionate dopo i vari lockdown.

Perchè gli italiani desiderano comprare case all’estero?

Secondo le ricerche di Scenari Immobiliari, negli ultimi due decenni gli italiani hanno considerato l’ipotesi di investire in immobili all’estero per svariati motivi, tra tutti:

• Fiscalità, con l’Italia che vanta un’IMU relativamente bassa per le prime case ma non per le seconde, a favore di imposte estere e un’IVIE ridotte
• Burocrazia, per via delle lunghe procedure che rischiano di far perdere di vista le migliori occasioni
• Mercato, con l’estero che offre maggiori opportunità rispetto allo scenario nazionale, assieme a quelle di studio e/o lavoro
• Pensione, per vivere serenamente la terza età con differenti regimi fiscali agevolati

A conti fatti, il risparmio fiscale aiuta a restituire maggiori plusvalenze sia sulle vendite che sugli affitti, ovviamente da segnare in dichiarazione redditi. C’è da ricordare infine il pericolo di valute differenti dall’euro che, se a rischio svalutazione, possono perdere fino al 20% annuale sulla moneta europea ridimensionando di conseguenza le proprie prospettive di guadagno.

Ultime tendenze degli investimenti immobiliari all’estero degli italiani.

Gli italiani hanno tradizionalmente mostrato un forte interesse per gli investimenti immobiliari all’estero, spinti dalla ricerca di diversificazione del portafoglio, opportunità di rendimento, o semplicemente il desiderio di una seconda casa in una località di villeggiatura. Ecco alcune delle ultime tendenze sugli investimenti immobiliari degli italiani all’estero, basate sui dati più recenti disponibili.

Paesi preferiti dagli italiani per investimenti immobiliari

1. Spagna:
   • Motivazioni: Gli italiani sono attratti dal clima, dalla vicinanza geografica e dalla cultura simile. Le isole Baleari (come Maiorca e Ibiza) e le Canarie, oltre alle città costiere della Costa del Sol (come Marbella e Malaga), sono tra le destinazioni più gettonate.
   • Tendenze recenti: Nonostante l’aumento dei prezzi in alcune zone, la Spagna continua a essere una destinazione popolare per gli italiani, grazie anche alle politiche favorevoli per gli acquirenti stranieri.
2. Portogallo:
   • Motivazioni: Oltre ai vantaggi fiscali offerti, come il regime dei residenti non abituali, il Portogallo attira per la qualità della vita e il costo della vita inferiore rispetto all’Italia.
   • Tendenze recenti: Lisbona e l’Algarve sono le aree più popolari, con un incremento dell’interesse per città più piccole come Porto.
3. Francia:
   • Motivazioni: La Costa Azzurra, la Provenza e le Alpi francesi sono destinazioni tradizionalmente apprezzate dagli italiani, sia per investimento sia per vacanza.
   • Tendenze recenti: Nonostante i prezzi elevati, la Francia rimane una meta stabile grazie alla sua vicinanza e al fascino culturale.
4. Grecia:
   • Motivazioni: L’attrattiva delle isole greche, con il loro stile di vita rilassato e i prezzi immobiliari ancora accessibili in alcune aree, ha incrementato l’interesse degli italiani.
   • Tendenze recenti: C’è una crescita dell’interesse per le isole come Mykonos, Santorini e Creta, ma anche per città come Atene.
5. Regno Unito:
   • Motivazioni: Londra è stata storicamente una delle mete preferite per gli investimenti immobiliari di lusso. Tuttavia, la Brexit ha creato incertezze, anche se alcuni segmenti di mercato hanno visto una ripresa.
   • Tendenze recenti: Gli italiani continuano a investire in proprietà di prestigio a Londra, nonostante le incertezze legate alla Brexit.
6. Stati Uniti:
   • Motivazioni: Le città come New York, Miami e Los Angeles attraggono investimenti per la loro vitalità economica e opportunità di rendimento.
   • Tendenze recenti: Miami, in particolare, ha visto un aumento dell’interesse grazie al clima favorevole e alle politiche fiscali attrattive.
7. Svizzera:
   • Motivazioni: La Svizzera, con la sua stabilità economica e l’alto livello di vita, è una destinazione ambita per seconde case di lusso, in particolare nelle Alpi e a Ginevra.
   • Tendenze recenti: L’interesse rimane costante, soprattutto per proprietà in località di montagna.

Dati recenti e considerazioni

Secondo i dati più recenti, circa il 60% degli italiani che acquistano immobili all’estero lo fanno con l’intento di usarli come case vacanza, mentre il 40% è mosso da finalità di investimento puro. Le destinazioni mediterranee rimangono in cima alle preferenze, ma c’è anche un crescente interesse per destinazioni più esotiche, come il Sud-est asiatico, sebbene queste siano ancora di nicchia rispetto ai mercati tradizionali europei.

Considerazioni finali:

• La scelta della destinazione è spesso influenzata da fattori come la vicinanza geografica, la stabilità economica e politica del paese, e il potenziale di apprezzamento del valore immobiliare.
• Gli italiani tendono a preferire mercati che offrono un buon equilibrio tra qualità della vita e opportunità di rendimento.
• È importante considerare anche le politiche fiscali dei paesi di destinazione, che possono influenzare notevolmente la redditività dell’investimento.

Queste tendenze mostrano una preferenza per paesi che offrono sia opportunità di investimento sia benefici personali, come una qualità della vita superiore o vantaggi fiscali.

Investimenti immobiliari; approfondimenti:

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