Investire in Immobili All’Estero: Dove Comprare Casa e Come

Fare degli  investimenti immobiliari al di fuori dall’Italia può essere un tipo di investimento molto redditizio, su cui molti Nostri concittadini puntano a tutt’oggi. La legislazione nei paesi dell’Unione Europea è anche facilitata ed avere oggi una casa all’estero è possibile, senza dover impazzire con la burocrazia.

Se fino ad alcuni decenni fa tale scelta nasceva ai soli fini di evadere il pesante fisco nazionale, oggi grazie al più semplice scambio d’informazioni e la regolamentazione comprare casa fuori confine diviene un’occasione di guadagno, fruendo di tassazioni minori e maggiore facilità d’acquisto per gli stranieri. Dove conviene di più comprare immobili all’estero?

Fabbricati all’estero di italiani, l’attuale situazione

Secondo l’analisi dei dati IRPEF nell’anno d’imposta 2019 del MEF, oltre 105.600 soggetti proprietari di immobili situati all’estero dichiarando 77,8 milioni di euro di IVIE. Tuttavia, riferendosi alle attività detenute all’estero, la parte dei beni immobili rappresenta circa 28,3 miliardi di euro, terza in ordine di grandezza dopo beni immateriali e risparmio gestito.

Le ricerche di Scenari Immobiliari descrivono invece l’attuale situazione davanti all’emergenza CoViD-19: a fine 2020 gli acquisti d’immobili all’estero da parte degli italiani si riducono a 7.000 unità, segnando un -85,4% rispetto al 2018.

Questo tipo di investimento immobiliare è anche fatto da persone che sfruttano occasioni per i pochi soldi che hanno a disposizione, magari cercando qualcosa da ristrutturare.

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Immagine sopra: una fantastica villa in collina in Romania, tutta ristrutturata e con ettari di terreno

Investire in immobili all’estero: le imposte che si pagano sulla casa all’estero

Facendo riferimento alla circolare 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate, il valore degli immobili cambia a seconda della nazione in cui sono ubicati, in merito alla quantità d’informazioni scambiabili:

  • Per paesi UE o aderenti allo spazio economico europeo si considera il valore catastale, o dal costo nell’atto d’acquisto o valore di mercato del luogo di riferimento in sua assenza
  • Per paesi extra-UE si considera il costo risultante dall’atto d’acquisto o dai contratti, o dal valore di mercato del luogo di riferimento in sua assenza

Secondo l’art.2 del TUIR, la fiscalità italiana grava solo sui soggetti residenti nel territorio nazionale. Quindi, oltre alle imposte della normativa vigente del paese in cui è situato l’immobile, per i detentori d’edifici a uso abitativo si aggiungeranno:

  • IVIE (imposta valore immobili all’estero), allo 0,76% e non superiore ai 200,00 euro, ridotta a 0,4% per immobili di categoria A/1, A/8 e A/9; dall’IVIE è possibile dedurre eventuali imposte patrimoniali versate nello Stato in cui l’immobile è ubicato
  • IRPEF, sulla plusvalenza di eventuali vendite e canoni d’affitto, al 25%, da dichiarare come Redditi Diversi/Altri Redditi

Dove investire meglio in immobili all’estero? 7 mete da considerare

Specialmente per le seconde case, principali motivi per effettuare un investimento immobiliare all’estero sono:

  • Lavoro, per dare alloggi in caso di trasferte professionali
  • Turismo, per affitti brevi a carattere vacanziero
  • Pensione, per godere all’estero la terza età
  • Risparmio, per regimi fiscali più permissivi rispetto a quello italiano

Considerando un rendimento lordo tra 3% e 5% annuo in caso d’affitto secondo Idealista, tra i più interessanti paesi in cui comprare casa si trovano:

  • Romania, vede prezzi che hanno segnato un -24% dal 2010, con media all’equivalente di 1.036 euro/m2 e occasioni vantaggiose specialmente nei Distretti di Bacau, Cluj, Costanza e Dolj, mentre a Bucarest si raggiungono prezzi fino all’equivalente di 1.555 euro/m2
  • Portogallo, ha visto prezzi medi al -12% dal 2015, attestandosi a 1.117 euro/m2, con occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Algarve, Madeira e distretti di Lisbona e Porto, mentre è sconsigliato il comune di Lisbona, che con 3.333 euro/m2 risulta la città più costosa del paese
  • Albania, vede costi del mattone al -10% dal 2008, con media dell’equivalente di 1.347 euro/m2 e occasioni vantaggiose nelle Prefetture di Valona e Durazzo, mentre a Tirana e nell’omonima prefettura il prezzo raggiunge l’equivalente di 2.876 euro/m2
  • Grecia, con prezzi che segnano oltre il -30% dal 2006, con una media di 1.473 euro/m2 e occasioni vantaggiose specialmente nelle Isole Ionie e Cicladi e nella regione della Macedonia, sebbene siano consigliate località più celebri come Mykonos, Ios e Santorini, in cui si possono raggiungere dai 5.500 agli 8.000 euro/m2
  • Estonia, sebbene abbia visto un aumento dei prezzi del +133% dal 2010, mostra una media di 1.741 euro/m2 e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Harjumaa, Ida-Virumaa e Saaremaa, mentre a Tallinn si raggiungono prezzi fino a 2.426 euro/m2
  • Spagna, dal 2010 ha visto i costi del mattone al -30%, con prezzi medi di 1.894 euro/m2 e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Aragona, Asturie, Estremadura e Isole Canarie, mentre è sconsigliata l’Andalusia e città come Madrid e Barcellona, in cui si raggiungono anche 4.500 euro/m2
  • Francia, con riduzioni dal 2018 del -15%, vede prezzi medi di 2.010 euro/m2 e occasioni vantaggiose specialmente in regioni come Nuova Aquitania, Bretagna, Provenza e Occitania, mentre è sconsigliata l’Île-de-France e città come Nizza, in cui si raggiungono i 3.650 euro/m2, e Parigi, che con 9.160 euro/m2 è il luogo più caro della nazione

Contrariamente a quanto si pensi, investire in immobili all’estero è invece sconsigliato il Regno Unito, che secondo Office for National Statistics a settembre 2021 ha registrato un aumento dei prezzi del +7,4% rispetto all’anno precedente, con un costo medio di 2.995 sterline/m2, pari a 3.522 euro, che può superare le 6.000 sterline al centro di Londra. Stessa cosa avviene per gli Stati Uniti, dove l’indice Case-Shiller registra un aumento sul prezzo medio del +8,4% annuale specialmente nelle principali aree metropolitane, mete più inflazionate dopo i vari lockdown.

Perchè gli italiani desiderano comprare case all’estero?

Secondo le ricerche di Scenari Immobiliari, negli ultimi due decenni gli italiani hanno considerato l’ipotesi di investire in immobili all’estero per svariati motivi, tra tutti:

  • Fiscalità, con l’Italia che vanta un’IMU relativamente bassa per le prime case ma non per le seconde, a favore di imposte estere e un’IVIE ridotte
  • Burocrazia, per via delle lunghe procedure che rischiano di far perdere di vista le migliori occasioni
  • Mercato, con l’estero che offre maggiori opportunità rispetto allo scenario nazionale, assieme a quelle di studio e/o lavoro
  • Pensione, per vivere serenamente la terza età con differenti regimi fiscali agevolati

A conti fatti, il risparmio fiscale aiuta a restituire maggiori plusvalenze sia sulle vendite che sugli affitti, ovviamente da segnare in dichiarazione redditi. C’è da ricordare infine il pericolo di valute differenti dall’euro che, se a rischio svalutazione, possono perdere fino al 20% annuale sulla moneta europea ridimensionando di conseguenza le proprie prospettive di guadagno.

Investimenti immobiliari; approfondimenti:

La Finanza dalla parte del piccolo investitore

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