Investire in Box Auto, Garage per Crearsi una Rendita Conviene?

Spazio prezioso per chi possiede un’automobile e abita in città, il garage ha un’importanza strategica, tanto da essere utilizzato non solo per proteggere il proprio mezzo di trasporto da mancanza di parcheggio, furti, vandalismo o agenti atmosferici, ma anche come pertinenza della propria abitazione, sfruttandolo come magazzino, officina o semplice rimessa.

Davanti tali utilità sorge anche la possibilità di metterlo in affitto, creando una rendita nel tempo oppure creandosi una speculazione rivendendolo, un tipo di investimento esattamente come si fa con gli altri immobili, offrendo i suddetti vantaggi a chiunque ne abbia maggiormente bisogno. Prima di acquistarne uno c’è però da esaminare una serie di fattori, conviene investire in garage auto?

Cosa si intende per Box Auto

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Un box auto è un luogo chiuso e coperto, di solito costruito in cemento o metallo, progettato per alloggiare un’automobile. Può essere un edificio separato o parte di un edificio più grande, come un garage residenziale o un parcheggio multipiano.

Il box auto offre protezione contro il maltempo, il furto e la vandalizzazione. Inoltre, in alcuni casi, può fornire spazio aggiuntivo per lo stoccaggio di attrezzi, attrezzature sportive, o altri oggetti.

In contesto immobiliare, un box auto può aumentare il valore di un’abitazione, in quanto offre uno spazio sicuro e protetto per parcheggiare un veicolo. Inoltre, in molte città con parcheggio limitato, possedere un box auto può essere un grande vantaggio.

Differenza tra box auto e garage

I termini “box auto” e “garage” vengono spesso utilizzati in modo intercambiabile, ma ci possono essere delle differenze a seconda del contesto geografico e culturale.

In generale, un “garage” si riferisce a uno spazio coperto e chiuso che fa parte di una struttura residenziale o commerciale, solitamente attaccato alla struttura o integrato in essa. I garage sono spesso utilizzati non solo per parcheggiare le auto, ma anche per lo stoccaggio di attrezzi, biciclette, attrezzature per il giardinaggio, ecc. Inoltre, i garage possono anche essere riscaldati o climatizzati.

Un “box auto”, d’altro canto, è generalmente una struttura indipendente o un compartimento all’interno di una struttura più grande, come un parcheggio multipiano. Di solito è più piccolo di un garage e destinato esclusivamente al parcheggio di un veicolo. Non ha solitamente la versatilità di uno spazio di un garage, che può essere utilizzato anche per altre finalità.

Tuttavia, come ho detto, l’uso preciso di questi termini può variare a seconda del paese e del contesto. Ad esempio, in alcune regioni d’Italia, il termine “box auto” può essere usato per riferirsi a ciò che negli Stati Uniti o in altre parti del mondo verrebbe chiamato un “garage”.

Cosa dice la legge italiana sugli affitti di Box auto o garage

E assolutamente possibile affittare un box auto in Italia, e molte persone lo fanno, soprattutto nelle aree urbane dove il parcheggio può essere limitato. La legge italiana tratta l’affitto di un box auto come qualsiasi altro contratto di locazione.

Nel contratto di affitto di un box auto, come in tutti i contratti di locazione, le parti (il locatore e l’inquilino) si accordano sul prezzo dell’affitto, sulla durata dell’affitto, e su altre condizioni come la manutenzione del box e le responsabilità dell’inquilino. Inoltre, come per altri contratti di affitto, l’affitto di un box auto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Le normative specifiche possono variare a seconda del comune e della regione, quindi è sempre una buona idea consultare un avvocato o un agente immobiliare locale per assicurarsi di essere in regola con tutte le leggi e le normative locali. Ti consiglierei di cercare consulenza legale per le informazioni più recenti.

Mercato dei box auto, l’attuale situazione italiana

Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, complice l’emergenza sanitaria al primo semestre 2020 il mercato di box e posti auto in Italia ha segnato una contrazione del -1,5%, seguendo il medesimo trend del mercato immobiliare. Stando ai dati dell’Agenzia delle Entrate, la compravendita dei garage ha registrato un -21,3% su base nazionale e -24,8% nelle grandi metropoli.

A condizionare particolarmente il settore vi è poi la costante crescita nazionale della sharing mobility: secondo l’Osservatorio Nazionale Sharing Mobility promosso da Ministero dell’Ambiente e di Infrastrutture e Trasporti, con oltre 12.000 automobili, 3.000 scooter, 36.000 biciclette e circa 4.000 monopattini, la mobilità sostenibile condivisa ha avuto una crescita del 52% dal 2018.

Lo stesso studio Tecnocasa registra i maggiori cali di prezzo in città come:

Verona, -1,9%
Genova, -1,7%
Firenze, -1,3%
Milano, -1%
Roma, Torino e Palermo, -0,9%

Esaminando i dati, emerge poi una forte differenza nella natura delle transazioni:

Finalizzate all’acquisto per il 68,2%
Finalizzate all’affitto per il 31,8%

Di coloro che acquistano un box auto per farne locazione, il 48,6% lo fa per creare una rendita immobiliare, offrendo a terzi le sue comodità e la possibilità di gestirlo a loro discrezione.

Perchè investire in garage

Con la crescita esponenziale delle automobili in città, il box auto può spesso diventare una necessità, al fine di preservare il proprio mezzo di trasporto da rischi come maltempo, atti di vandalismo, furti o dalla spasmodica ricerca di un parcheggio, specialmente in grandi metropoli particolarmente affollate.

Tuttavia, sia in città che periferia, la sua è un’utilità strategica che non si limita al semplice spazio logistico per l’automobile, è bensì una pertinenza della propria casa che potrà servire come:

Magazzino/ripostiglio, per oggetti o mobili vecchi, che occupano troppo spazio o pronti per essere gettati nell’immondizia
Officina, con i vari strumenti di lavoro per fare mansioni domestiche, da adibire a luogo professionale
Cantina, per conservare alla temperatura adatta vini, liquori o cibi vari, impiegabile anche come distilleria domestica
Rimessa, per biciclette, motorini o altri mezzi di piccole dimensioni specialmente nelle stagioni fredde
Estensione abitazione, con mobilio in buono stato, per creare ulteriore spazio

Proprio per questo, spesso chi ne acquista uno decide di:

Rimetterlo in vendita, a prezzi maggiori, solitamente dopo lavori d’ammodernamento
Metterlo in affitto, creando una rendita nel tempo, dando libertà d’utilizzo

In entrambi i casi, rientrare con le spese sarà assolutamente fattibile, considerando che il costo medio di un garage auto in Italia è di 34.000 euro (con prezzi a Milano e Bologna che possono superare i 40.000 euro) e un affitto può aggirarsi dai 50,00 ai 200,00 euro/mese.

Come deve essere il box auto

Ai sensi del d.m. 1 febbraio 1986 del Ministero dell’Interno, affinchè sia regolare il box deve essere realizzato con strutture resistenti al fuoco su superfici non superiori ai 40 mq. Esso può ospitare anche corrente elettrica e acqua potabile attraverso relativi impianti, che possono essere:

Con allaccio agli impianti domestici, per far rientrare i consumi nelle bollette ordinarie
Con allaccio secondario, aumentando le spese accessorie nelle bollette
Con contatore a scatti privato, previa autorizzazione condominiale, per integrare i consumi nei costi fissi del condominio

Per garantire maggiore sicurezza, è necessario l’utilizzo di interruttore differenziale (salvavita) per proteggere da eventuali corti circuiti, e porta/saracinesca rinforzata o blindata, se possibile con blocco serratura. In alternativa, qualora il posto sia particolarmente a rischio o l’entrata già forzata in precedenza, si può installare telecamera interna o esterna con dvr.

Dove comprare un box auto

Pertinenza dal gran valore logistico, il garage è strettamente connesso all’ambiente domestico, ma può spesso trovarsi in luoghi distaccati. Qualora se ne voglia acquistare uno da rivendere o affittare, occorre ricordare che la richiesta di posto auto sarà inversamente proporzionale alla disponibilità di parcheggi pubblici custoditi.

Per investire in un box auto al meglio è quindi fondamentale valutare la zona di riferimento: si consigliano aree centrali o semicentrali in cui i parcheggi scarseggiano, ancor meglio se poco collegate dai mezzi pubblici. Altro punto di forza è rappresentato dalla presenza di uffici e negozi, che portano al maggior afflusso di persone potenzialmente interessate ad un garage strategico.

Vanno invece escluse zone periferiche troppo lontane dal centro o aree di recente sviluppo, sia centrali che esterne, poichè disporranno di nuovi box, parcheggi e aree di car/bike sharing. Al contrario, i guadagni migliori avverranno dove la disponibilità dei box non soddisfa la domanda. Si consiglia infine di sostenere spese iniziali non superiori ai 40.000 euro.

Come è tassato il box auto

Secondo il d.l. 1150/1942, aggiornato poi nel d.l. 122/1989 e infine nel 35/2012 (Decreto Semplifica Italia), che sia pertinenza dell’abitazione o immobile a se stante, sul box auto gravano alcune imposte:

Se annesso a prima casa, la tassazione sarà la medesima dell’abitazione stessa, con imposta di registro agevolata del 2%; vale lo stesso per box ubicati in altra area ma destinati al servizio della casa
Se annesso a seconda casa, seguirà la stessa tassazione di quest’ultima, con imposta di registro del 9%
Se da investimento non annesso a case, è prevista imposta di registro del 9%

L’importo dell’imposta di registro non deve essere inferiore ai 1.000 euro. Infine, ai sensi del d.l. 347/1990, a ognuna delle suddette tassazioni vanno aggiunte imposta ipotecaria e catastale, entrambe al costo di 50,00 euro.

Sul garage si paga la TARI , cioè la tassa sui rifiuti come se fosse abitato. Ad oggi funziona ancora così, ma si spera con il tempo di togliere questa odiosa tassa sul Garage, visto che nessuno ci abita e già si paga dove si risiede.

Conviene ancora investire in box auto

Concludendo quest’analisi, si può dire che investire in un garage nel 2021 può rappresentare un’opportunità redditizia solo in determinate circostanze: davanti all’aumento consistente delle autovetture in città, i grandi centri urbani sono gli ambienti in cui può portare maggiore vantaggio, purchè vi siano posti auto ridotti, dovuti principalmente all’anzianità degli edifici. Al contrario, aree di nuova costruzione o troppo periferiche non daranno i risultati sperati.

A conti fatti, se l’affitto del box può creare una rendita sin da subito che può protrarsi nel tempo, essa deve essere seguita da fattibilità ed effettiva comodità del servizio allocato; al contrario, vista l’attuale situazione immobiliare, acquistarlo non darà esiti soddisfacenti nell’immediato ma sarà un’opportunità di grande guadagno solo nel futuro, quando il prezzo del mattone tornerà a crescere e rappresenterà valore aggiunto per l’intera casa, quando verrà venduta.