Prima di considerare come sia possibile ottenere un mutuo per la prima casa, prendiamo in esame, in via preliminare, i requisiti standard per richiedere un mutuo.
Il mutuo per l’ acquisto di una casa/abitazione rappresenta un vero finanziamento concesso da una banca, a fronte dell’ esistenza di requisiti fondamentali. Dal punto di vista legale, parliamo di un contratto normato dagli articoli 1803, e seguenti del Codice civile, dove si trova una disciplina puntuale delle obbligazioni reciproche delle parti, ed in particolare per l’ ipoteca che viene iscritta sull’ abitazione quando si richiede un mutuo.
I requisiti, minimi, ma fondamentali per la richiesta di un mutuo sono i seguenti: essere cittadino italiano, o comunitario, od extracomunitario con residenza stabile in Italia. A questi vanno aggiunti la maggiore età del richiedente e, basilare, la capacità di rimborso.
La capacità di rimborso viene valutata diversamente a seconda che il richiedente sia un lavoratore dipendente, o autonomo.
Per i dipendenti viene richiesta, di massima, la dichiarazione del datore di lavoro in merito all’ anzianità lavorativa del dipendente, originale dell’ ultima busta paga, e copia del modello 730 o Unico.
Per un lavoratore autonomo si richiede, di massima, copia del modello Unico, copia di iscrizione alla Camera di Commercio, ed eventualmente iscrizione all’ albo professionale.
In ogni caso, vanno presentati documenti relativi al certificato di nascita, allo stato civile, copia del compromesso di acquisto, planimetria dell’ immobile, atto di abitabilità , esemplare dell’ ultimo atto di acquisto. Documentazione specifica andrà presentata per case, o immobili derivante da un atto di successione (valutazione più complessa).
La raccolta dei requisiti, e la successiva valutazione da parte della banca, prende il nome di istruttoria, e rappresenta quella fase in cui viene valutata la capacità del richiedente di far fronte ai propri rimborsi a fronte della richiesta di acquisto di una casa (valutazione della capacità finanziaria e sostenibilità ).
La banca, o intermediario finanziario concedente, rilascerà il finanziamento solo se le garanzie, ed i requisiti richiesti (si veda anche oltre) siano stati valutati positivamente.
Il mutuo, come già detto, è un contratto vero e proprio, con obbligazioni reciproche delle parti.
Ricordiamo che nello scenario dei mutui richiedibili, troviamo offerte a tasso fisso, ed a tasso variabile. Occorre prestare la massima attenzione nel valutare vantaggi, e svantaggi, per l’ una, o l’ altra scelta.
La richiesta di un mutuo per la prima casa
Abbiamo accennato come la banca, prima dell’ erogazione di ogni somma a titolo di mutuo, procede ad una attività di valutazione, composta di fasi progressive, ossia una istruttoria.
In merito all’ acquisto della prima casa, aspetto fondamentale del nostro tema, è capire se ci sono particolarità , o agevolazioni in tal senso.
Presso il Ministero dell’ Economia esiste un Fondo gestito da Consap (Fondo di garanzia). Tale Fondo garantisce agevolazioni rilevanti per l’ acquisto di una prima casa.
Il Fondo di Garanzia
Per poter accedere a tale Fondo occorrono dei requisiti che possiamo così riassumere: valore massimo della casa/abitazione pari ad Eur 250000,00 destinazione della casa ad abitazione principale, e che l’ abitazione non rientri in una categoria A1 (immobile signorile), A8 (ville), A9 (palazzi o abitazioni di pregio artistico).
Inoltre, l’ accesso al Fondo di garanzia riguarda le giovani coppie (composte da giovani sotto i 35 anni di età ), famiglie monogenitoriali con la presenza di figli minorenni, giovani sotto i 35 anni con un contratto di lavoro atipico, soggetti che risiedono (con regolare contratto di affitto) presso abitazioni appartenenti agli Istituti delle case popolari.
Nell’ anno in corso, siamo ormai a Settembre, salvo variazioni in arrivo (vedasi nuovo Governo) le agevolazioni o Bonus per la prima casa 2019 vengono concesse rispettando a fronte dell’ esitenza di alcuni requisiti. Vediamoli. Si deve trattare di abitazioni appartenenti a categorie catastali definite (tra cui A2, A3, A4 etc.), abitazioni ubicate nel comune di acquisto dove residente il richiedente a meno che la residenza venga spostata entro 18 mesi, se trattasi di abitazione ubicata fuori del comune di residenza. Qualora si sia già proprietari di un’ abitazione comprata (con la richiesta di agevolazione prima casa) la stessa deve essere venduta entro 12 mesi dalla nuova richiesta di accesso alle agevolazioni richieste.
Tema molto spinoso, per i richiedenti un mutuo, è l’ importo ottenibile dalla banca. Quanto la banca potrà riuscire a finanziare, con l’ erogazione del mutuo? Siamo passati da fasi un cui si finanziava facilmente fino all’ importo complessivo del valore dell’ abitazione, a fasi in cui vi è stata una vera e propria stretta creditizia, con mutui erogati, anche per il 70 per cento del valore dell’ abitazione. Ultimamente, le stime per chi richiede un mutuo per l’ acquisto di un’ abitazione, e da quanto le banche comunicano, oscillano attorno all’ 80 per cento del valore dell’ abitazione. Ovviamente sono salve le eccezioni da banca a banca erogante, con punte di 90 per cento, e molto arduamente il 100 per cento.
Il bonus prima casa
Ma quanto vale il Bonus, o agevolazione, per l’ acquisto della prima casa?
Nel concreto, se si acquista un’ abitazione da un venditore in regime di esenzione Iva, l’ imposta di registro scende al 2 per cento, a fronte del 9 per cento ordinaria (minimo Eur 1000,00). In ambito, invece di imposta ipotecaria/catastale, la spesa è pari ad Eur 50,00.
Se l’ acquisto viene fatto da un venditore in regime di soggetto ad Iva, abbiamo un’ aliquota del 4 per cento (Iva) a fronte del del 10 per cento ordinaria, con un’ aliquota che sale al 22 per cento per gli immobili di classe A1, A8, A9. L’ imposta di registro/catastale è pari ad Eur 200,00 in misura fissa.
Ancora in ambito di agevolazioni, parliamo di detrazioni mutuo prima casa, tema molto interessante in fase di dichiarazione redditi.
Nel concreto, troviamo una detrazione Irpef pari al 19 per cento degli interessi passivi/oneri accessori, con un massimo di Eur 4000,00 di detrazione.
Sempre pari al 19 per cento sarà la detrazione degli oneri per l’ intermediazioni immobiliare (massimo Eur 1000,00), con fruibilità solo per il primo periodo di imposta successivo all’ acquisto.
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