Vista la situazione contingente dell’inflazione che influisce negativamente sui mutui a tasso variabile, il Governo ha emesso un emendamento che permette al mutuatario di trasformare il suo tasso variabile a tasso fisso gratuitamente, cosa molto più conveniente per lui.
L’aumento del tasso variabile dipende dalle manovre della BCE, che negli ultimi mesi diventano drastiche per contrastare l’inflazione, portando ad una situazione particolarmente difficile chi ha acceso il mutuo in tale modalità . Passare dal tasso variabile al tasso fisso può rappresentare davvero una salvezza, come farlo?
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Perchè il tasso variabile aumenta?
L’aumento del tasso variabile nei mutui è strettamente connesso all’andamento del tasso Euribor, parametro calcolato giornalmente che da gennaio 1999 indica l’interesse medio delle transazioni tra le 50 principali banche europee; questo è a sua volta legato alle manovre finanziarie della Banca Centrale Europea, che per contrastare l’inflazione sul lungo periodo prevede aumenti graduali dei tassi.
Stando a stime Economia-italia.com, con un tasso BCE al 2,25% la rata del mutuo a tasso variabile subirà un aumento fino a +70,00 euro/mese.
Discorso differente invece per il tasso fisso che è legato all’indice EurIRS, parametro calcolato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea che indica l’interesse medio della copertura del rischio dipendendo dalla durata dei prestiti e non dall’ammontare dei capitali.
Come rinegoziare il tasso del mutuo da variabile a fisso?
Nella Legge di Bilancio 2023 è presente un emendamento che consentirà di rinegoziare i mutui ipotecari per acquisto e ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, con passaggio dal tasso variabile a fisso entro il 31 dicembre 2023. Riprendendo il Decreto Sviluppo applicato fino al 31 dicembre 2012 (art. 8 comma 6 della Legge 70/2011), qualora entri in vigore vi saranno tre modalità per passare dal tasso variabile al fisso:
- Rinegoziazione, cambiando condizioni contrattuali, importo rate e ammortamento senza però cambiare banca; non prevede costi né richiede la ratifica del notaio bensì solo una scrittura privata
- Surroga, portando il mutuo presso un’altra banca cambiando condizioni e fruendo di trattamenti economici più permissivi; non prevede costi extra ma richiede il consenso della banca erogante, mentre la nuova banca prenderà in carico contratto e oneri della procedura
- Sostituzione, estinguendo il mutuo in corso per accenderne uno nuovo con condizioni, tasso, rate e ammortamento differenti; richiede la stipula di un nuovo atto notarile da parte del mutuatario, con spese d’istruttoria, perizia e assicurazione a suo carico
Rinegoziando il mutuo si assicurerà un TAN fisso non superiore al tasso ottenuto in base al minore tra IRS euro 10 anni e IRS euro pari alla durata residua del mutuo o, se non disponibile, IRS della durata precedente, al risultato si aggiungerà poi lo spread previsto dal contratto. Mutuatario e banca erogante possono concordare l’allungamento del piano d’ammortamento fino a un massimo di 25 anni.
In caso di approvazione, le tre modalità potrebbero essere estese anche a mutui accesi prima dell’emanazione della Legge di Bilancio 2023. Al momento non è ancora disponibile un form di richiesta, è però possibile anticipare alla banca le proprie intenzioni e chiedere informazioni su importo e durata residua del proprio mutuo.
Quali requisiti per passare da mutuo a tasso variabile a fisso?
In base alla Legge di Bilancio, salvo diversi accordi tra le parti sono previsti quattro requisiti principali che possono restringere la platea di mutuatari interessati:
- Possesso di mutuo a tasso variabile
- Reddito ISEE non superiore ai 35.000 euro con relativa attestazione
- Importo totale del mutuo in corso non superiore a 200.000 euro
- Nessun ritardo di pagamento delle rate
Il mutuatario potrà essere proprietario del mutuo anche a seguito di accollo o frazionamento. Davanti al soddisfacimento dei requisiti la banca erogante non potrà rifiutare di rinegoziare, sostituire o trasferire il mutuo. Il passaggio non è invece disponibile dal tasso fisso a variabile.
Perchè cambiare il tasso mutuo da variabile a fisso?
Dedicato specialmente alle fasce di reddito più deboli, l’emendamento del Governo Meloni è mirato a proteggere i mutuatari dai forti aumenti e le continue oscillazioni dei tassi variabili, scaturiti dal conflitto Russia-Ucraina e destinati a proseguire con le manovre BCE.
Uno scenario che non si manifestava dal 2008, che vede il nuovo rialzo dei tassi a +2,5% del 21 dicembre 2022, che segue quello a +2,0% del 2 novembre, per mitigare un’inflazione europea al 10% a novembre 2022 secondo Eurostat, trainata principalmente dal rincaro dell’energia, +43,9%/anno, e dei prodotti alimentari, +13,6%/anno.
Conviene passare al mutuo a tasso fisso?
Secondo stime Economia-italia.com, complici le note criticità geopolitiche a novembre 2022 i mutui a tasso fisso hanno rappresentato il 53,4% delle domande totali, seguiti da quelli a tasso variabile a 28,2%, variabili con cap a 17,4% e misti a 0,9%. Al trend si uniscono anche le surroghe, che all’ultimo trimestre 2022 salgono al 32,5% rispetto al 19,2% del trimestre precedente, con potenziali incrementi dovuti anche agli aumenti dei tassi variabili e conseguenti passaggi ai fissi.
Nonostante il percorso non sia ancora delineato e si dovrà aspettare l’approvazione dell’emendamento, passare dal tasso variabile al fisso per il proprio mutuo sarà un’operazione assolutamente conveniente, poiché l’EurIRS è ancora molto basso rispetto all’Euribor e offrirà rate mensili decisamente più favorevoli. Le modalità saranno:
- Rinegoziazione, gratuita
- Surroga, gratuita
- Sostituzione, con spese notarili, d’istruttoria, perizia e assicurazione
A conti fatti, il tasso fisso diverrà una vera e propria salvezza per le fasce di popolazione più svantaggiate che avendo tassi variabili dovranno affrontare i pesanti aumenti della situazione attuale. Anche qualora siano presenti dei costi per le procedure, legati alla sostituzione, saranno sicuramente meno onerosi rispetto al peso dei tassi in aumento.
Resta infine la stretta dei requisiti, di cui specialmente un’ISEE fino a 35.000 euro può ridurre drasticamente gli aventi diritto, causando non poche divergenze con chi è attualmente impegnato con un mutuo a tasso variabile risentendo delle difficoltà connesse. In ogni caso, ulteriori modifiche potrebbero arrivare prima dell’approvazione.