Presente dal 2014, il Fondo di Garanzia Statale aiuta nell’accensione di un mutuo tutti quei soggetti alla ricerca di un’abitazione principale e per il 2022 si rinnova con nuove opportunità per i giovani di avere i soldi disponibili per acquistare la prima abitazione.
Grazie al Decreto Sostegni Bis che proroga le misure, per il 2022 arriva una nuova possibilità : un mutuo giovani under 36, che fanno richiesta tra 24 giugno 2021 e 30 giugno 2022. Evitando garanzie aggiuntive da parte delle banche, il Fondo di Garanzia per i mutui per giovani sarà disponibile fino al 31 dicembre 2022. Cos’è e chi ne ha diritto?
+++ Importante mutui Under 36 +++
Cos’è il Fondo Garanzia per mutui prima casa e qual è la normativa?
Per Fondo di Garanzia, si intende una manovra introdotta con l’art 1, comma 48, lettera c della Legge di Stabilità 2014 (D.L. 147/2013), che favorisce l’accesso al credito per famiglie e l’acquisto ed efficientamento energetico delle prime case attraverso mutuo. Difatti, esso offre al cittadino mutui ipotecari per:
- Acquisto unità immobiliare da adibire a prima abitazione di proprietÃ
- Ristrutturazione per miglioramento energetico di un’abitazione
- Acquisto o costituzione nuda proprietà , usufrutto, uso o abitazione di immobile già esistente
- Acquisto immobile con accollo da frazionamento (da parte del costruttore)
Ai sensi dell’art. 64 del Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021), recante Misure urgenti connesse all’emergenza COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani e i servizi territoriali, il Fondo di Garanzia dei mutui prima casa è stato rifinanziato con:
- 290 milioni di euro per il 2021 (nella bozza erano 55 milioni)
- 250 milioni di euro per il 2022
Le domande potranno essere effettuate dal 24 giugno 2021 (30o giorno dall’emanazione del Decreto Sostegni Bis) al 30 giugno 2022, con disponibilità fino al 31 dicembre 2022. Intervenendo sulla sua natura, il Governo introduce una nuova disciplina per soggetti under 36 impegnati nell’acquisto di prima casa.
A chi è rivolto il Fondo Garanzia mutui e quali sono i principali requisiti?
Istituito dal Ministero di Economia e Finanze e gestito da Consap, il Fondo offre sovvenzione statale al 50% per l’accensione di mutui per acquisto o ristrutturazione di natura energetica di abitazioni principali che rispettino determinate caratteristiche, favorendo l’accesso al credito a soggetti svantaggiati.
Secondo Consap, all’iniziativa aderiscono 215 banche, tra cui Intesa Sanpaolo, Banco BPM, BPER Banca, Credit Agricole, Unicredit e le varie Banche di Credito Cooperativo. L’elenco completo in continuo aggiornamento è disponibile sui siti di ABI e Consap.
Con finanziamenti concessi fino a 250.000 euro secondo Protocollo di Intesa dell’8 ottobre 2014 tra MEF e ABI, l’immobile oggetto di mutuo dovrà essere abitazione principale di qualsiasi categoria catastale eccetto:
- A/1, abitazione di tipo signorile
- A/8, abitazione in villa
- A/9, castello e palazzo di pregio storico e artistico
Inoltre, tale immobile non deve presentare le caratteristiche di lusso indicate nel D.M. 1072/1969 del Ministero dei Lavori Pubblici.Â
La manovra sarà destinata a tutti i cittadini non proprietari di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero alla data della domanda di mutuo, salvo casi di:
- Acquisizione proprietà in successione causa morte, personalmente o in comunione con altro successore
- Cessione d’uso a titolo gratuito a genitori o fratelli
Per quanto riguarda i requisiti personali, l’accesso alla garanzia al 50% sarà invece disponibile indifferentemente da composizione familiare ed età dei richiedenti. Tuttavia, tra tutti gli aventi diritto si avranno dei soggetti prioritari, che sono:
- Giovani coppie coniugate con o senza figli, in cui uno dei due componenti abbia età inferiore ai 35 anni
- Nuclei familiari con un solo genitore, divorziato, vedovo o non convivente con altro genitore, e figli minori conviventi
- Giovani con età inferiore ai 36 anni con contratto di lavoro atipico ai sensi dell’art. 1 del D.L. 92/2012
- Conduttori d’alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari o soggetti denominati
Per tali soggetti il TEG del mutuo non potrà essere superiore al TEGM indicato trimestralmente dal MEF ai sensi del D.L. 108/1996, fino al 31 dicembre 2021 all’1,94 a tasso fisso e al 2,18% a tasso variabile per tutti gli importi. I mutui erogati col Fondo Garanzia non possono prevedere la presenza di un garante e riguardano fabbricati ubicati sul territorio italiano.
Cosa offre il Fondo Garanzia mutui per i giovani under 36?
Secondo il Decreto Sostegni Bis, il Fondo di Garanzia è esteso all’80% della quota capitale del mutuo per giovani sotto i 36 anni età : riconosciuti tra i soggetti prioritari, essi non dovranno avere necessariamente contratti di lavoro atipici o a tempo indeterminato, saranno però tenuti ad avere un reddito ISEE entro i 40.000 euro annuali. Da parte del Governo, per la manovra è previsto uno stanziamento extra di altri 242 milioni di euro per il 2022, che si aggiungono ai 250 milioni già confermati.
I mutui concessi agli under 36 non potranno in nessun caso avere tassi d’interesse superiori a quelli trimestralmente indicati dal MEF ai fini dell’usura. Soddisfacendo i requisiti d’età , ISEE e tempistiche d’acquisto, il decreto introduce l’esenzione delle imposte in fase di rogito per:
- Acquisto da privati
- Imposta di registro al 2% del valore catastale
- Imposta ipotecaria e catastale di 100,00 euro
- Acquisto da impresa/agenzia immobiliare
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200,00 euro cad.
In caso d’acquisto da impresa/agenzia immobiliare sarà comunque dovuta l’IVA al 4% sul prezzo d’acquisto, convertibile in credito d’imposta o detraibile con dichiarazione dei redditi. L’IVA non sarà invece dovuta nella compravendita tra privati. Previa dichiarazione di sussistenza di requisiti, in entrambi i casi si sarà esentati anche da imposta sostitutiva allo 0,25%.
Come avviene con tutte le categorie di richiedenti, anche per gli under 36 la misura è prorogata fino al 31 dicembre 2022. Anche rispettando ogni requisito d’accesso, il Fondo di Garanzia mutui under 36 resta al 50% della quota capitale per ISEE superiori ai 40.000 euro annuali.
Come fare domanda per il Fondo di Garanzia mutui?
Per poter fruire del Fondo Garanzia, la richiesta va effettuata alle banche o agli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa, ma non alla Consap, ente che gestisce il fondo e che riceve le richieste inoltrate dalle banche.
La banca a cui si presenta la domanda si riserva il diritto sulla concessione del mutuo garantito, in funzione di esclusive valutazioni su situazioni e requisiti dei richiedenti, non chiederà però ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative oltre a:
- Ipoteca immobile
- Garanzia statale
Alla banca alla quale si vuole fare domanda sarà necessario presentare la seguente documentazione:
- Documenti reddituali
- Documentazione immobile da acquistare
- Modulo apposito, reperibile sui siti di MEF o Consap o disponibile direttamente in filiale
- Documento d’identità , o permesso di soggiorno con passaporto per cittadini stranieri
- Dichiarazione ISEE non superiore ai 40.000 euro annuali per soggetti under 36
In merito all’acquisto, nel modulo ufficiale vi sono tre tipologie:
- Semplice
- Con interventi di ristrutturazione al fine d’efficientamento energetico
- Con accollo da frazionamento, disponibile per il costruttore
Entro 20 giorni dall’inoltro della domanda Consap comunicherà alla banca l’ammissione della garanzia, mentre entro 90 giorni sarà la banca a comunicare a Consap l’esito favorevole o meno dell’erogazione mutuo. La documentazione sull’avvenuto inoltro a Consap è sempre disponibile presso la banca in cui la domanda viene effettuata.
Qualora il mutuatario sia inadempiente verso il mutuo erogato dalla banca, il Fondo di Garanzia liquiderà alla banca l’importo previsto, agendo verso il mutuatario per recuperare la somma liquidata. Obbligo del mutuatario inadempiente sarà perciò di restituire il totale delle somme coperte dal Fondo di Garanzia, mentre la banca provvederà al recupero delle somme versate anche con procedura d’iscrizione a ruolo ai sensi dell’art 8 commi 1-2 del D.M. 31 luglio 2014 del MEF.
Col Fondo di Garanzia si può rinegoziare un mutuo su immobile pignorato?
Per richieste presentate entro il 31 dicembre 2022, ai sensi dell’art. 41-bis del D.L. 124/2019, modificato poi dal D.L. 157/2019 e in seguito dall’art. 40-ter del D.L. 69/2021, per soggetti che abbiano acceso mutuo ipotecario per l’acquisto di prima casa con proprio immobile pignorato dalla banca erogante prima del 21 marzo 2021, sarà possibile:
- Rinegoziare il suddetto mutuo con la medesima banca
- Richiedere ulteriore finanziamento a banca terza
Nel secondo caso, si avrà una surroga della garanzia ipotecaria, il cui ricavato estinguerà il mutuo esistente anche tramite Fondo di Garanzia.
I requisiti per rinegoziare o rifinanziare il mutuo sono:
- I mutuatari devono essere debitori esecutati in procedura esecutiva immobiliare, gravante sul fabbricato adibito ad abitazione principale
- La richiesta unicamente di finanziamento può essere presentata anche da coniuge, parte dell’unione civile, convivente di fatto o parente/affine fino al terzo grado del debitore principale, ai sensi del D.L. 76/2016
- Il mutuo ipotecario deve essere di primo grado e gravare sull’immobile adibito a prima casa del debitore all’inizio della procedura esecutiva e all’atto della richiesta
- Il mutuo ipotecario deve essere già stato rimborsato per almeno il 5% dell’importo totale
- L’immobile non deve essere di categorie catastali A/1, A/8 e A/9 né mostrare caratteristiche di lusso indicate nel D.M. 1072/1969
- L’importo della rinegoziazione o finanziamento deve essere pari al minor valore tra debito per capitale e interessi e il 75% del prezzo base d’asta ai sensi dell’art. 569 c.p.c., considerando un debito complessivo oggetto della procedura esecutiva non superiore ai 250.000 euro ai sensi dell’art. 2855 c.c.
- Il nuovo mutuo rinegoziato/rifinanziato deve avere durata non inferiore a 10 anni né superiore ai 30, con somma con l’età del debitore non superiore agli 80 anni
Nel caso si posseggano i requisiti previsti dalla Legge di Stabilità 2014, si potrà accedere alla garanzia del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione.
Mutui prima casa per giovani, la situazione italiana
Secondo un’indagine di Altroconsumo svolta a novembre 2021, la garanzia del Fondo di MEF-Consap risente ancora di pesanti criticità , considerando anche il termine ultimo del 31 dicembre 2022. Dagli studi risulta che:
- Solo per il 32% dei mutui erogati è stato possibile ottenere garanzia statale, con tassi agevolati e senza garanti
- Nel 15% delle offerte erogate è stata la clientela a chiedere esplicitamente del Fondo di Garanzia, prima che lo facessero i consulenti bancari
- Nel 100% dei casi i consulenti hanno ammesso di non essere a conoscenza del Fondo né tantomeno dei requisiti d’accesso o notizie a riguardo, non avendo neanche gli appositi moduli a disposizione
- Tutti i consulenti erano preparati sulle novità del Decreto Sostegni Bis, affermando l’esenzione dell’imposta sostitutiva per giovani under 36 e ISEE entro i 40.000 euro
- Nell’86% delle domande era necessario avere un conto corrente con la banca erogante
- Nel 33% delle richieste era necessario accreditare lo stipendio sullo stesso conto
- Nel 40% delle offerte erogate la banca non permetteva di associare una copertura assicurativa incendio e scoppio al mutuo differente da quella da essa presentata
- Il 17% dei mutui accesi richiedeva obbligatoriamente una polizza a copertura del credito presentata dalla stessa banca, quando il cliente può stipularla dove meglio creda
- Il 25% dei mutui accesi col Fondo di Garanzia è stato legato a polizze presentate dalle banche erogatrici e non a quelle di società terze
Nella stessa indagine, in cui comparivano banche come Banco BPM, BPER, Intesa Sanpaolo e Unicredit, sono emersi TAEG dall’1,12% al 2,03%, con rate dai 518,00 ai 582,00 euro/mese.
A conti fatti, ciò che si nota è una grave scarsità di conoscenza dell’argomento, specialmente da parte degli istituti di credito: questi non sono obbligati a erogare un mutuo bensì a inoltrare le richieste della clientela in linea coi requisiti a Consap.
Ottenere un mutuo col Fondo Garanzia per under 36 significa:
- Avere copertura fino all’80% a tassi agevolati, con capitale ancorato al prezzo d’acquisto
- Non necessitare di un garante
- Avere la certezza dei tassi applicati da garanzia statale
Visto lo scenario attuale, nonostante i provvedimenti statali c’è il rischio concreto che la misura non venga correttamente impiegata per far accedere al credito giovani e soggetti svantaggiati. Questo malgrado le forti necessità e il possesso dei requisiti da parte del pubblico.
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