Con la stretta creditizia degli ultimi anni, è diventato abbastanza complesso, in fase di richiesta di un mutuo alla propria banca, ottenere il 100 per cento del valore dell’ abitazione. Tale assunto è in contrasto con la prassi dei primi anni del nuovo millennio, dove era abbastanza facile ottenere il 100 per cento del valore dell’ abitazione, dalla propria banca, in fase di richiesta di un mutuo.
La domanda che ci poniamo è se sia ancora possibile, pur rispettando le regole del gioco, avere fino al 100 per cento del valore della nostra futura casa.
Proviamo ad indagare.
Chiedere il 100 per cento del valore
La casa di proprietà rappresenta per molti italiani un traguardo da raggiungere, pur tra mille difficoltà , specialmente se parliamo di prima casa.
Se non si dispone dei mezzi finanziari necessari, come noto, ci si rivolge alla propria banca, o intermediario, per la richiesta di un mutuo (vero e proprio contratto normato dal Codice civile agli articoli 1803 e seguenti, con contestuale accensione di ipoteca).
Molte banche negli ultimi anni hanno mostrato reticenza a concedere importi oltre l’ 80 per cento del valore dell’ immobile, in considerazione dell’ alto numero di insolvenze e per la stretta creditizia, come citato sopra.
Alcune banche hanno preso, come prassi recente, la concessione di mutui fino al 100 per cento del valore della casa, a fronte di piani di ammortamento medio/lunghi.
Stante la richiesta pressante della clientela, alcune banche pare si stiano ravvedendo come Intesa Sanpaolo, Unicredit, etc. proponendo prodotti ad hoc definiti mutui 100 per cento, principalmente per le giovani famiglie, o giovani acquirenti.
Ma quali sono i casi favorevolmente valutati dalle banche?
Riuscire a spuntarla
Per ottenere un mutui al 100 per cento, si considera prevalente la richiesta per la prima casa, con dimostrazione di godere di una stabilità lavorativa, o per lo meno entrate economiche stabili. È facile intuire che parliamo di situazioni con contratto di lavoro a tempo indeterminato, mentre meno facile sarà spuntare un mutuo al 100 per cento per i lavoratori precari, purtroppo.
Tuttavia, le persone con meno di 35 anni, o single con prole minorenne, è possibile riuscire ottenere un mutuo al 100 per cento, grazie all’ intervento di Consap, che grazie ad un Fondo di garanzia, garantisce un fido a copertura per il valore totale dell’ abitazione.
La banca erogante, nella fase istruttoria del mutuo, provvederà , nel caso da ultimo citato, a controllare che il richiedente non sia un cattivo pagatore, e/o abbia segnalazioni in CRIF per pagamenti tardivi, od omessi su prestiti e finanziamenti pregressi.
Da ricordare, inoltre, come spesso, per ottenere un mutuo al 100 per cento, in aggiunta alla ipoteca canonica, prevista da normativa e che viene iscritta sull’ immobile, si rendere necessario sottoscrivere una fidejussione (contratto normato dal Codice civile a garanzia ulteriore delle pretese della banca) come previsto da una delibera di Banca di Italia per i mutui accesi per oltre l’ 80 per cento del valore dell’ abitazione.
Le banche, in piena autonomia, possono decidere, qualora eroghino un mutuo al 100 per cento, che il richiedente regoli per intero il costo della fidejussione (variabile da banca a banca), o di aggiungerla, pro quota, nella rata periodica di ammortamento del mutuo.
Le difficoltà però continuano
Abbiamo accennato come vi sia una ritrosia bancaria per la concessione di un mutuo al 100 per cento, questo anche nella fase antecedente la crisi economica, ossia anni e anni fa.
Le ragioni di tali difficoltà bancaria sono sia motivate dalla cautela, sia per ragioni tecniche.
La normativa che disciplina il Credito Fondiario (1995 TUB, e CICR) vieta la concessione di mutui oltre l’ 80 per cento del valore dell’ immobile.
In passato esistevano artifizi, forse utilizzabili anche oggi, volti ad aumentare il valore della perizia dell’ abitazione da acquistare. La prassi bancaria era cosciente di tale situazione, ma sovente chiudeva entrambe gli occhi, a fronte dei lauti guadagni derivanti da interessi e commissioni sull’ erogazione di un mutuo.
I tempi sono cambiati, ed il meccanismo del ritocco della perizia non porta risultati sempre certi sull’ ottenimento di un mutuo al 100 per cento. È anche vero che il mercato immobiliare, nel giro di una ventina di anni, ha subito cambiamenti importanti, con crolli repentini dei valori di molti immobili, e contestuale riduzione delle garanzie iscritte dalle banche in caso di inadempienze del mutuatario. Questa ragione ha spinto molte banche a rivedere il proprio iter operativo, fino ad arrivare tra il 2012 ed il 2014 a non andare oltre il 70 per cento del valore di un immobile, nella concessione di un mutuo.
Quello sopra descritto può, ancora oggi, rappresentare un tentativo da parte del richiedente di ottenere un mutuo che vada oltre il canonico 80 per cento del valore dell’ immobile. Non parliamo di un espediente illegale, ma di una valutazione dell’ immobile che tenga, magari, conto del futuro apprezzamento del valore dell’ immobile nel corso degli anni.
La situazione attuale
La situazione attuale, sia per normativa, sia per trasparenza bancaria, relativamente a contratti di mutuo garantiti da ipoteca, ha visto Banca d’ Italia intervenire più volte con diversi provvedimenti, e similmente l’ ABI.
Le linee guida prevedono che le valutazioni (perizie) sugli immobili siano improntate a criteri di certezza e trasparenza. Questi la previsione tecnica, ma nessun professionista può essere tacciato di una previsione che tenga conto delle potenzialità del valore dell’ abitazione nel tempo.
Siamo di fronte, però, ad uno scontro in cui le banche vogliono risultare vincenti, e che le vedono affidare le perizie a società specializzate tralasciando il singolo professionista, vanificando, così, una valutazione che tenga conto del valore dell’ immobile nella sua potenzialità nel corso del tempo.
Come ulteriore pretesa, le banche pretendono, ultimamente, di applicare, nella concessione del mutuo, il criterio del valore più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia! Ovviamente non tutte le banche sono uguali, ed è possibile riuscire a spuntare cifre prossime al 100 per cento del valore dell’ immobile, con una buona fase negoziale.
Concludendo, ricordiamo come la concessione di mutui pari al 100 per cento, oltre l’ ipotesi di giovani coppie, o single sotto i 35 anni (si veda sopra), può essere possibile anche qualora la banca decida in tal senso, con la stipula di una polizza assicurativa fidejussoria (si veda sopra – ovviamente costi e spese a carico del mutuatario).
Con estrema attenzione, e prudenza, devono essere valutate le considerazioni sul valore della perizia, e la relativa fase di stesura.