Prima della compravendita di un fabbricato, se c’è un mutuo ipotecario questo va estinto anticipatamente, così da cancellare l’ipoteca prima o contestualmente all’atto di vendita. Tuttavia, l’acquirente ricorre spesso ad un nuovo mutuo d’acquisto che può soddisfare attraverso l’accollo, per subentrare in un mutuo già in essere.
L’accollo del mutuo è un obbligo, con cui una persona si impegna a pagare le rate successive alla banca fino alla scadenza del mutuo stesso, proprio come avrebbe dovuto fare il debitore originario. Per l’acquirente il risultato sarà lo stesso, ma con costo inferiore e senza nuova ipoteca. Conviene davvero?
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Cos’è l’accollo del mutuo?
Per accollo, si intende una tipologia di contratto di compravendita immobiliare stipulato tra un soggetto che ha acceso un mutuo e un terzo interessato ad acquistare l’abitazione in vendita: riguarda l’acquisto d’immobile già coperto da mutuo precedentemente acceso, col nuovo acquirente che assumerà le obbligazioni già prese dal contraente originario.
E’ disciplinato dall’art. 1273 c.c. e rientra nei casi di successione a titolo particolare nel debito. Viene adottato principalmente in casi in cui:
- Un soggetto desidera vendere un immobile su cui grava un mutuo non ancora estinto
- Un coniuge in fase di separazione desidera affrancarsi dalla propria quota coniugale
- Un costruttore desidera trasferire le rate rimanenti del mutuo ad un potenziale acquirente
I soggetti coinvolti sono invece:
- Banca creditrice, che ha erogato il mutuo
- Accollato, intestatario originario del mutuo
- Accollante, che subentra nell’acquisto
Affinchè il contratto sia valido, accollato e accollante devono avere un accordo, con consenso del secondo soggetto a subentrare nelle obbligazioni del primo. Anche in caso d’accollo, ai sensi dell’art. 2699 c.c. il mutuo va stipulato in forma d’atto pubblico.
Come funziona e quali tipologie di accollo mutuo esistono?
La possibilità dell’accollo prende forma davanti a difficoltà logistiche di acquistare un immobile oggetto di mutuo ipotecario, che va estinto anticipatamente per cancellare l’ipoteca che vi grava. Come avviene in ogni compravendita immobiliare, l’accollo prende forma in fase di rogito.
Escludendo spese notarili, che possono andare dai 500,00 ai 2.000 euro a seconda di tipologia e dimensione dell’immobile, l’accollante paga parte del prezzo pattuito al venditore estinguendo l’ipoteca con la banca che ha erogato il mutuo.
Esistono due categorie principali d’accollo mutuo:
- Cumulativo, con l’accollato che resta obbligato verso la banca assieme all’accollante, che in caso d’insolvenza o impossibilità di rimborsare il mutuo lo farà ricadere nuovamente sull’accollato; viene adottata dalla banca in caso di garanzie insufficienti o requisiti non soddisfatti dall’accollante, è per questo la soluzione più rischiosa per l’accollato
- Liberatorio, con l’accollato che si svincola totalmente dagli obblighi trasferendo il debito all’accollante, che ne resterà unico debitore verso la banca; migliore per vendere immobili senza oneri futuri, è una condizione da dichiarare esplicitamente nel contratto a tutela dell’accollato, con liberatoria firmata dalle tre parti, pena la sua nullità
Altra suddivisione riguarda poi l’accollo:
- Interno/semplice, che prevede il semplice accordo tra accollato e accollante senza l’adesione della banca creditrice; non previsto esplicitamente dal Codice Civile, è inerente al concetto generale di autonomia privata
- Esterno, che prevede il consenso della banca, intervenendo nel contratto e regolando i ruoli di accollato e accollante; può essere in forma di
- Contratto plurilaterale tra accollante e accollato
- Doppio negozio, tra accollante e creditore
In tutti i casi, occorre accertarsi che l’accollato sia in linea coi pagamenti, al fine di evitare obblighi legati alla sua posizione di cattivo pagatore: rischio legato sarà quello di dover ripagare debiti non propri. Infine, necessario ricordare che la banca non è obbligata ad accettare l’accollo, poiché può preferire erogare nuovi mutui anziché mediare quelli già accesi, sfruttando tassi d’interesse e polizze assicurative.
Vantaggi dell’accollo del mutuo
Al contratto d’accollo del mutuo possono corrispondere vantaggi per tutte le parti coinvolte:
- Vantaggio per l’accollato sarà la liberazione da obblighi, senza più l’onere d’estinguere anticipatamente il mutuo o cancellare preventivamente l’ipoteca
- Vantaggio per l’accollante sarà il non farsi carico delle spese d’accensione mutuo, come perizia, spese notarili, istruttoria e iscrizione ipoteca, poiché avrà solo l’obbligo di estinguere quello già in corso; qualora l’accollato fosse una società, l’accollante dovrà rimborsare al massimo l’80% della quota capitale complessiva
- Vantaggio per la banca sarà il non dover effettuare nuove perizie e verifiche restando al tempo stesso creditrice, verso l’accollante anziché verso l’accollato
E’ in ogni caso importante conoscere spese e oneri collegati al mutuo in corso, così come commissioni, tassi d’interesse ed eventuali spese richieste per accettare l’accollo: particolare attenzione sarà d’obbligo anche sulle disposizioni della banca, che potrebbe non applicare le medesime condizioni del mutuo in essere bensì delle nuove, più simili a quelle di un mutuo acceso ex-novo.
Visti tali vantaggi, sono sempre più spesso le società costruttrici a proporre accolli di mutuo, atti a finanziare la realizzazione dell’immobile, con sgravi anche per l’accollante.
L’accollo del mutuo conviene davvero?
Concludendo quest’analisi, si può facilmente dire che un mutuo tramite accollo può essere particolarmente conveniente, in quanto consente non solo di risparmiare sulle spese ma anche di liberarsi di numerosi obblighi. Affinchè lo sia davvero, sarà però fondamentale valutare:
- Pagamenti, che siano sempre in regola
- Oneri connessi, incluse le spese per il subentro
- Condizioni contrattuali, precedenti e successive al subentro
A conti fatti, sarà cruciale confrontare le caratteristiche del mutuo esistente con quelle di nuovi prodotti, a seconda delle condizioni di mercato e del tasso d’interesse: in caso di tassi variabili le spese possono essere maggiori o minori in base al tasso Euribor, quindi anche la componente tempo sarà elemento imprescindibile. Oltre a questi c’è da valutare anche durata residua e importo delle rate, oltre all’eventuale apertura di un conto corrente presso la banca creditrice, assicurandosi che il mutuo verso il quale ci si obbligherà sia adatto alle proprie vicissitudini.
Infine, importante elemento da valutare sarà la tipologia di accollo da sottoscrivere: se il cumulativo prevede maggior tutela ma anche garanzie di accollato e accollante, il liberatorio comporterà minori responsabilità ma sarà necessario redigere correttamente una liberatoria per svincolare completamente l’accollato.
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